โฉนดที่ดินมีกี่ประเภท แต่ละแบบแตกต่างกันยังไงบ้าง?

โฉนดที่ดินมีกี่ประเภท แต่ละแบบแตกต่างกันยังไงบ้าง?

โฉนดที่ดินเป็นเอกสารสำคัญที่แสดงถึงกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น ๆ มีทั้งซื้อขายได้และซื้อขายไม่ได้ ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน อีกทั้งยังมีโฉนดที่ดินที่แสดงกรรมสิทธิ์ ซึ่งออกตามกฎหมายเก่า คือ โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจอง ‘ได้ทำประโยชน์แล้ว’ โดยที่ผู้เป็นเจ้าของที่ดินถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างสมบูรณ์ มีสิทธิในการใช้ประโยชน์จากที่ดินภายใต้กฎหมายที่กำหนดไว้นั่นเอง 

ประเภทของโฉนดที่ดิน

โฉนดของที่ดินนั้นหรือที่เรียกว่าเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ของที่ดินมีหลายแบบ แต่ละแบบมีข้อแตกต่างและเงื่อนไขในการซื้อขาย แต่ละแบบสามารถสังเกตได้ไม่ยาก โดยโฉนดที่ดินหรือเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ของที่ดินมีตราครุฑที่อยู่บนหัวของเอกสาร ดังนี้

1. ใบจอง หรือ เอกสารสิทธิ์ สบก. ตราครุฑสีน้ำเงิน (น.ส.2)

โฉนดที่ดินประเภทใบจอง เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ครอบครองที่ดินได้เป็นการชั่วคราว โดยทางราชการเป็นคนที่ออกให้บุคคลนั้น ๆ ตามประมวลกฎหมายที่ดินเพื่อทำประโยชน์ชั่วคราว ซึ่งที่ดินประเภทใบจอง (น.ส. ๒) ไม่สามารถขายได้ ยกเว้นแต่ บุคคลที่ทางราชการออกเอกสารสิทธิ์ให้จะโอนเอกสารสิทธิ์นั้นให้เป็นมรดกแก่เครือญาติ ลูกหลานของบุคคลนั้น ถึงจะสามารถทำได้ 

2. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ตราครุฑดำ (น.ส.3)

ปัจจุบันจะไม่มีการออกเอกสารสิทธิ์ประเภทนี้แล้ว เป็นเอกสารสิทธิ์รับรองการทำประโยชน์ที่นายอำเภอเป็นคนออกให้ โดยเอกสารนี้ไม่มีระวางที่ดิน ไม่มีรูปถ่ายทางอากาศ มีแต่แผนที่รูปลอย ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินที่แน่นอน จึงทำให้ให้เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 ขาดความถูกต้องของเขตที่ดิน ทำให้ซื้อขาย ถ่าย โอน จำนอง ไม่ได้

3. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ตราครุฑเขียว (น.ส.3ก.)

เป็นเอกสารแสดงสิทธิ์รับรองการทำประโยชน์ที่ระวางที่ดินและมีรูปถ่ายทางอากาศอย่างชัดเจน โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจน สามารถซื้อ ขาย จำนอง ได้ ผู้ครอบครอง หากมีการตรวจสอบขอบเขตแน่นอนแล้ว สามารถยื่นเรื่องขอเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดิน (ตราครุฑแดง) ได้

4. โฉนดที่ดิน ตราครุฑแดง (น.ส.4) 

เป็นหนังสือสำคัญที่แสดงถึงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายปัจจุบัน อีกทั้งยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า ‘ได้ทำประโยชน์แล้ว’ ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน โดยผู้ที่เป็นเจ้าของโฉนดที่ดิน (น.ส.4) เป็นที่ดินที่สามารถซื้อขาย โอน จำนอง ปลูกอสังหาริมทรัพย์ได้ทั้งหมด

ทั้งนี้ ในปัจจุบันจะมีโฉนดที่ดินอยู่ 2 ประเภทที่คนนิยมซื้อ ขาย จำนอง และทำประโยชน์ในที่ดินนั้น คือ 

  • หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ตราครุฑเขียว (น.ส.3ก.)
  • โฉนดที่ดิน ตราครุฑแดง (น.ส.4)

ซื้อที่ดินควรเลือกโฉนดแบบไหน?

ตัวเลือกแรก

ที่ดินเป็นสินทรัพย์ที่สำคัญ ควรศึกษาหาข้อมูลให้ถี่ถ้วน โดย ‘โฉนดที่ดินแบบ (น.ส.4) ตราครุฑแดง’ หากเป็นไปได้ควรเป็นตัวเลือกแรกในการเลือกซื้อที่ดิน 

เพราะ โฉนดที่ดิน น.ส. 4 (ตราครุฑแดง) เป็นเอกสารที่สูงสุดของบรรดาเอกสารทั้งหมด เพราะเป็นเอกสารที่แสดงถึงกรรมสิทธิ์การครอบครองที่ดินโดยสมบูรณ์ของผู้ครอบครอง มีราคาซื้อ ขาย ที่สูงกว่า น.ส. 3ก. สามารถทำประโยชน์จากพื้นที่ได้เต็มที่ 

แต่ถ้าหากว่าที่ดินปล่อยโดยไม่ทำประโยชน์ใด ๆ โดยมีบุคคลอื่นใช้ที่ดินของผู้เป็นเจ้าของที่ดินทำประโยชน์อย่างเปิดเผยครบ 10 ปี ผู้นั้นจะสามารถยึดที่ดินของเจ้าของเดิมได้ เรียกว่าการครอบครองแบบ ‘ปรปักษ์’ นั่นเอง  

ตัวเลือกที่สอง

แต่ถ้าราคาโฉนดที่ดิน (น.ส.4) ตราครุฑแดง ยังคงมีราคาที่สูง อาจจะลองมองหาที่ดินแบบ น.ส.3ก ตราครุฑเขียว ไว้เป็นตัวเลือกที่สอง

ถึงแม้ว่าโฉนดที่ดินแบบตราครุฑเขียว ดูอาจจจะเป็นแค่เอกสารแสดงสิทธิ์การครอบครอง แต่ถือเป็นตัวเลือกที่ดีหากที่ดินที่คุณสนใจไม่ใช่ตราครุฑแดง แต่เป็นตาครุฑเขียว ราคาถูกกว่าโฉนด ผู้ครอบครองโฉนดสามารถใช้ทำประโยชน์จากที่ดินได้ 

แต่ถ้าหากปล่อยให้ที่ดินรกร้างโดยไม่ทำประโยชน์ อาจโดนแย่งชิงพื้นที่การครอบครองได้ โดยเอกสารแสดงสิทธิ์การครอบครองเป็นเอกสารที่รอตรวจสอบ ถ้าหากตรวจสอบแล้ว ก็จะสามารถเปลี่ยนเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ครอบครอง (น.ส. 4) ได้

สรุปท้ายบทความ

เอกสารเกี่ยวกับที่ดินนั้นมีหลากหลายประเภท ทั้ง ซื้อ ขาย จำนอง โอนได้และไม่ได้ มีข้อแตกต่างในความหมายเอกสารสิทธิ์และเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ หากเพื่อน ๆ จะซื้อที่ดินควรศึกษาข้อมูลให้ดี ไม่อย่างนั้น อาจจะโดนโกง ทำให้เสียเงินและเสียเวลาอีกด้วยนะครับ  

หากเพื่อน ๆ คนไหนวางแผนว่าจะซื้อที่ดินในตอนนี้หรือในอนาคต ทาง Kaidee Property เรามีที่ดินหลากหลายจังหวัด หลากรูปแบบหลายราคาให้เพื่อน ๆ ได้เลือกซื้อ แวะมาดูก่อนได้นะครับ 

สอบถามข้อมูลอื่นๆ หรือสิทธิพิเศษเพิ่มเติม

กรุณาสแกนคิวอาร์โค้ด หรือเพิ่มเพื่อนด้วยไอดีไลน์ @kaideeofficial