สัญญาเช่าที่ดินคืออะไร มีอะไรที่คุณต้องรู้บ้าง?

สัญญาเช่าที่ดินคืออะไร มีอะไรที่คุณต้องรู้บ้าง?

นอกจากการสัญญาซื้อขายที่ดินแล้ว สิ่งที่ควรรู้ไม่แพ้กันคือ “สัญญาเช่าที่ดิน” เพราะสัญญาประเภทนี้ มีความแตกต่างกับสัญญาการซื้อขายที่ดินอยู่หลายประการ เราจึงอยากชวนทุกคนมาทำความเข้าใจเรื่องนี้ไปพร้อมๆกัน อนาคตคุณอาจจะต้องการที่ดินทำเลเหมาะๆเพื่อทำธุรกิจก็ได้ ใครจะรู้

สัญญาเช่าที่ดินคืออะไร ?

สัญญาเช่าที่ดินเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของสัญญาตอบแทนรูปแบบหนึ่ง โดยคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย คือ ผู้เช่าและผู้ให้เช่ามีความสัมพันธ์ต่อกัน คือผู้เช่าต้องจ่ายค่าเช่า ส่วนผู้ให้เช่าต้องให้สิทธิ์ในการครอบครองที่ระบุในสัญญาเช่า

โดยกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่เช่าจะไม่โอนเป็นของผู้เช่า สัญญาเช่าจึงเป็นเพียงการตกลงเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้ประโยชน์ตามเวลาที่ตกลงเท่านั้น ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่เช่านั้นจะไม่ตกเป็นของผู้เช่าเด็ดขาด นอกเสียจากว่ามีการตกลงซื้อขายกันภายหลัง

ความหมายของ “ผู้เช่า” และ “ผู้ให้เช่า”

ผู้เช่า

ผู้เช่าคือ ผู้ที่มีหน้าที่จ่ายค่าเช่าตอบแทนแก่ผู้ให้เช่าตามจำนวนและเวลาที่กำหนดในสัญญาเช่า อีกทั้งผู้เช่ายังมีหน้าที่ต้องดูแลรักษาที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ตนเองเช่า และคืนการครอบครองให้ผู้ให้เช่าเมื่อครบกำหนดเวลาเช่า พร้อมปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ตกลงกันในสัญญาเช่า

ผู้ให้เช่า

ผู้ให้เช่าคือ ผู้ที่มีหน้าที่มอบสิทธิในการครอบครองให้ผู้เช่าตลอดระยะเวลาของการเช่า และสามารถกำหนดในสัญญาได้ว่าสิทธิการให้เช่านั้นเฉพาะอยู่ที่ผู้ให้เช่าเท่านั้น

ซึ่งผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แต่เป็นใครก็ได้ที่ได้รับมอบอำนาจหรือความยินยอมจากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้นำทรัพย์นั้นออกให้เช่า

ประเภทสัญญาเช่าที่ดิน

 สัญญาเช่าที่ดินแบ่งเป็น 2 รูปแบบ คือ สัญญาเช่าที่ดินระยะสั้นและสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว

1. สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว

สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว คือเช่าเกินกว่า 3 ปี โดยผู้ให้เช่าและผู้เช่าต้องจดทะเบียนสัญญาเช่าที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งการเช่าที่ดินเกิน 3 ปีจะต้องเสียค่าธรรมเนียมให้กับเจ้าหน้าที่ของกรมที่ดิน ถ้าหากไม่จดทะเบียน สัญญาเช่าที่ดินฉบับดังกล่าวจะมีอายุบังคับตามกฎหมายเพียง 3 ปีเท่านั้น โดยมีประเภทของสัญญาย่อยลงไปอีก ได้แก่

สัญญาเช่าธรรมดา

คือ ตัวสัญญาจะมีลักษณะเหมือนสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ที่ผู้เช่าเสียแค่ค่าเช่า (ค่าตอบแทน) ต่อผู้ให้เช่า และผู้เช่าไม่สามารถโอนสิทธิในการเช่าได้ หากมีการฟ้องร้องกันจะต้องฟ้องร้องในระยะเวลาของการเช่าที่กำหนดไว้เท่านั้น

สัญญาเช่าต่างตอบแทน

คือ สัญญาที่ผู้เช่าจะต้องเสียค่าตอบแทนอื่นๆตามตกลงกับผู้ให้เช่า เป็นการเสียอย่างอื่นเพิ่มเติมนอกเหนือจากค่าเช่า และผู้เช่าสามารถโอนสัญญาเช่าไปยังทายาทได้

การทำสัญญาเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ จะต้องทำสัญญาในรูปแบบที่กฎหมายกำหนดเท่านั้น การทำสัญญาจึงจะมีผลครบถ้วน และสามารถใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้

2. สัญญาเช่าที่ดินระยะสั้น

สัญญาเช่าที่ดินระยะสั้นเป็นสัญญาเช่าที่ดินไม่เกิน 3 ปี สามารถทำได้เองระหว่างบุคคล ไม่จำเป็นต้องไปสำนักงานที่ดิน โดยหนังสือสัญญาต้องมีรายละเอียดต่างๆตามตกลงกันอย่างครบถ้วน พร้อมลายมือชื่อของคู่สัญญา พยาน อย่างครบถ้วนจึงจะถือว่าเป็นสัญญาเช่าที่สมบูรณ์

ตัวอย่างหนังสือเช่าที่ดิน

6 องค์ประกอบสำคัญของสัญญาเช่าที่ดิน

อีกหนึ่งสิ่งที่ควรรู้ในเรื่องของสัญญาเช่าที่ดินจะเป็นอะไรไปไม่ได้นอกจากองค์ประกอบต่างๆของสัญญาเช่าที่ดิน เพื่อให้เกิดความรู้ความเข้าใจที่ถูกต้อง ไม่เกิดความผิดพลาดในอนาคต

1. รายละเอียดของคู่สัญญา

รายละเอียดต่างๆจะต้องลงให้ชัดเจนว่าใครคือผู้เช่าและผู้ให้เช่า พร้อมชื่อและข้อมูลต่างๆ อย่างละเอียด เช่น ชื่อนามสกุล ที่อยู่ตามบัตรประชาชน ที่อยู่ที่สามารถติดต่อได้ เบอร์โทรศัพท์ของตนเอง และคนที่สามารถติดต่อได้ เป็นต้น

2. รายละเอียดของสินทรัพย์ที่มีการเช่า

รายละเอียดของที่ดินจะประกอบไปด้วย ทำเลที่ตั้ง บ้านเลขที่ เลขที่โฉนด ขนาดของที่ดินที่ตกลงให้เช่า

ซึ่งถ้าเป็นการให้เช่าบางส่วนจะต้องมีการแสดงเขตพื้นที่สำหรับการเช่าให้ชัดเจน เพื่อให้ผู้เช่ารู้ว่าขอบเขตที่ดินที่ตนเองใช้ประโยชน์ได้มีแค่ไหน อีกทั้งยังป้องกันความเข้าใจผิดที่จะทำให้เกิดข้อพิพาท หรือการฟ้องร้องระหว่างกันได้ในอนาคต

3. ระยะเวลาที่ให้เช่า

เพราะระยะเวลาในการเช่าที่ดินนั้นมีความเกี่ยวข้องกับข้อกฎหมายต่างๆ ดังนั้นการทำสัญญาเช่าที่ดินนั้นต้องใส่ระยะเวลาในการเช่าให้ชัดเจน ยกตัวอย่างเช่น การเช่าที่ดินระยะยาวเกิน 3 ปีต้องไปทำสัญญาต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่ดิน เป็นต้น

4. อัตราค่าเช่าหรือค่าตอบแทนและวิธีการชำระ

สัญญาต้องระบุค่าเช่าให้ชัดเจนแน่นอน พร้อมแจกแจงรายละเอียดด้วยว่าต้องชำระค่าเช่าเป็นจำนวนเท่าไหร่ ชำระด้วยวิธีไหน กำหนดการชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน หรือรายปี รวมไปถึงในระหว่างสัญญานั้นจะมีการขอขึ้นค่าเช่าหรือไม่ ถ้าขอขึ้นค่าเช่าจะขึ้นเป็นเท่าไหร่ ในระยะเวลาไหน

5. รายการทรัพย์สินที่ให้เช่า

รายการทรัพย์สินอาจจะเป็นสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ อย่างเช่น ต้นไม้ บ้านรวมไปถึงทรัพย์สินภายในบ้าน หรือรายการอื่น ๆ ที่อยู่ในที่ดิน ซึ่งคู่สัญญาต้องตกลงกันให้เรียบร้อยว่าผู้เช่าจะใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินในส่วนนี้ได้หรือไม่อย่างไร

6. การรับผิดของผู้เช่า

ปฏิเสธว่าการเช่าที่ดินในบางครั้ง อาจทำให้ที่ดินเกิดความเสียหายหรือชำรุดได้ ดังนั้นคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายควรตกลงกันให้เรียบร้อยก่อนว่า ถ้าความเสียหายที่เกิดขึ้น สิ่งนั้นๆมีมูลค่าเท่าไหร่ และไม่ลืมระบุให้ชัดเจนลงไปในสัญญา ป้องกันการเข้าใจผิด

เกร็ดความรู้การเช่าดิน

การเช่าที่ดินของคนต่างชาติ

ชาวต่างชาติสามารถเช่าที่ดินในประเทศไทยได้ ซึ่งหลักเกณฑ์ที่ใช้จะเหมือนกับของคนไทย คือการเช่าระยะสั้นแบบไม่เกิน 3 ปี และการเช่าระยะยาวเกิน 3 ปี แต่ไม่เกิน 30 ปี แต่ก็มีสิทธิต่ออายุอีก 30 ปีขึ้นไปได้เช่นกันและในการเช่าระยะยาวต้องยืนยันต่อหน้าเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน พร้อมเสียค่าธรรมเนียมให้เรียบร้อยด้วย

การเช่าช่วง 

การเช่าช่วงเป็นการที่ผู้เช่านำอสังหาริมทรัพย์ที่ตนเองเช่าอยู่นั้นไปให้ผู้อื่นอีกที โดยต้องจัดทำสัญญาตกลงกันระหว่างผู้เช่า (ที่นำเอาอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ มาปล่อยเช่าต่อ) อีกทั้งยังต้อง ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าหรือเจ้าของที่ดินก่อนโดยมีการตกลงอย่างชัดเจนในสัญญาเช่า

ซึ่งการเช่าช่วงเราควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้ให้เช่านั้นเป็นผู้ให้เช่าตัวจริง เป็นผู้ที่ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินอย่างถูกต้อง ที่สำคัญต้องไม่ใช่การไปเช่าที่ดินมาจากผู้เช่าอีกต่อจนเป็นการเช่าช่วงโดยที่ผู้ให้เช่าตัวจริงไม่ได้รับรู้ หรือยินยอม เพราะผู้ให้เช่าที่แท้จริงสามารถฟ้องยกเลิกสัญญาได้ทันที

แยกลาดพร้าว

การร่างหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน

สำหรับสัญญาเช่าที่ดินนั้น จะต้องจัดทำขึ้นมาสองฉบับสำหรับผู้เช่าและผู้ให้เช่า โดยทั้งสองฉบับนั้นจะต้องมีเนื้อหาเหมือนกันทั้งหมด และควรจะมีข้อมูลพื้นฐานเหล่านี้ระบุในหนังสือสัญญาเช่าที่ดินด้วย

1. วันที่ทำสัญญา

2. สถานที่ทำสัญญา

3. ข้อมูลชื่อและที่อยู่ของผู้เช่า

4. ข้อมูลชื่อและที่อยู่ของผู้ให้เช่า

5. ข้อตกลงการเช่า

  • ข้อมูลของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า ได้แก่ ที่อยู่ จำนวนพื้นที่ เลขที่โฉนด วัตถุประสงค์ในการเช่า และกิจกรรมที่จะกระทำในสถานที่เช่า
  • ระยะเวลาที่ตกลงเช่า
  • เงินมัดจำล่วงหน้า พร้อมระบุจำนวน วิธีชำระเงิน และกำหนดการชำระเงิน
  • อัตราค่าเช่าและการชำระค่าเช่า ได้แก่ ผ่านทางธนาคาร การวางเช็ค หรือเงินสด
  • ผู้เช่าตกลงจะจ่ายค่าภาษีที่ดินให้แก่ผู้เช่า
  • ผู้เช่าตกลงว่าจะไม่ใช้ที่ดินทำการอื่นนอกเหนือจากที่ระบุในหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่า
  • ผู้เช่าตกลงว่าจะไม่เช่าช่วงที่ดินที่เช่า เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่า
  • ผู้เช่าตกลงจะอำนวยความสะดวกให้แก่ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนผู้ให้เช่าเมื่อมาตรวจที่ดินตามระยะเวลาที่กำหนด
  • หากผู้ให้เช่าขายที่ดินก่อนที่สัญญาเช่าจะสิ้นสุด ผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งต่อผู้เช่าล่วงหน้าตามระยะเวลาที่กำหนด
  • หากผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อใดข้อหนึ่ง ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์บอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติตาม หรือบอกเลิกสัญญาและเรียกร้องค่าเสียหายตามสมควรได้
  • หากผู้เช่ามีเหตุต้องออกจากที่ดินให้เช่าไม่ว่าจะด้วยเหตุใดก็ตาม ผู้เช่าไม่สามารถเรียกค่าเสียหายหรือค่ารื้อถอนสิ่งก่อสร้างจากผู้ให้เช่าได้
  • ในวันที่ทำสัญญาเช่าที่ดิน ผู้เช่าได้ตรวจตราที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ถ้ามี) แล้วว่ามีสภาพสมบูรณ์ต่อการเช่า และได้รับการส่งมอบที่ดินให้แก่ผู้เช่าอย่างเรียบร้อย

6. ลงลายมือชื่อของผู้เช่าและผู้ให้เช่า

สรุปท้ายบทความ

ก่อนจะทำสัญญาที่ดินทุกครั้ง อย่าลืมตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารอย่างละเอียดทุกครั้ง เพราะถ้าเกิดปัญหาขึ้นมา อาจทำให้คุณต้องมานั่งปวดหัวภายหลังได้ ฉะนั้นแล้วในสัญญาควรระบุข้อตกลงให้ชัดเจนและรัดกุมกับทั้งสองฝ่าย เพื่อให้เข้าใจอย่างแน่ชัดว่าต้องปฏิบัติอย่างไร ใช้ประโยชน์พื้นที่ส่วนไหนได้บ้าง เมื่อเข้าใจและเตรียมสัญญาเช่าพร้อมแล้ว เซ็นสัญญาได้เลย

สอบถามข้อมูลอื่นๆ หรือสิทธิพิเศษเพิ่มเติม

กรุณาสแกนคิวอาร์โค้ด หรือเพิ่มเพื่อนด้วยไอดีไลน์ @kaideeofficial