อยากได้บ้านเอื้ออาทรต้องทำอย่างไร

Property Specialist

อยากได้บ้านเอื้ออาทรต้องทำอย่างไร

หากจะกล่าวว่า “บ้านเอื้ออาทร” คือโอกาสของการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองของผู้มีรายได้น้อยคงไม่ผิดนัก และยังอาจเรียกได้ว่าเป็นโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดรุ่นบุกเบิกของภาครัฐที่ต่อยอดมายังอีกหลายโครงการในปัจจุบัน

วันนี้ Kaidee จะพาผู้อ่านไปรู้จักกับบ้านเอื้ออาทรให้มากขึ้น และมาดูกันว่าหากต้องการครอบครองกรรมสิทธิ์บ้านเอื้ออาทรนั้นมีเงื่อนไขที่ต้องปฏิบัติตามอย่างไร 

จุดเริ่มต้นของบ้านเอื้ออาทร

การริเริ่มโครงการบ้านเอื้ออาทรเกิดจากนโยบายของรัฐบาลที่ต้องการแก้ปัญหาแหล่งชุมชนเสื่อมโทรมในเมืองที่เริ่มกระจายตัวทั่วกรุงเทพฯ ตามกระแสเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวหลังยุควิกฤตต้มยำกุ้ง โดยมอบหมายให้ ‘การเคหะแห่งชาติ’ เป็นผู้ดำเนินงานจัดหาที่อยู่อาศัยมาตรฐานให้กับประชาชน ทั้งในเขตกรุงเทพ ปริมณฑล เมืองหลักและเมืองรองในภูมิภาคต่างๆ โดยจัดสร้างในรูปแบบอาคารชุดพักอาศัยและบ้านเดี่ยว ตั้งแต่ปี 2546 

เป้าหมายสำคัญของโครงการบ้านเอื้ออาทรคือเพื่อจัดทำแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยบ้านเมือง ร่วมกับแผนการแก้และป้องกันปัญหาชุมชนแออัด โดยเน้นช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยที่เคยอยู่ในชุมชนเสื่อมโทรมได้มีสภาพความเป็นอยู่ที่ดีขึ้น จนถึงเกิดความเท่าเทียมในการมีคุณภาพการอยู่อาศัยที่ดีในทุกระดับชั้นของสังคม

ในระยะเริ่มต้น ผู้ที่จะจับจองเป็นเจ้าของบ้านเอื้ออาทรได้จำกัดไว้เฉพาะครัวเรือนที่มีรายได้ไม่เกิน 15,000 บาทต่อเดือนเท่านั้น แต่ต่อมาได้มีการปรับเป็นรายได้ครัวเรือนไม่เกิน 40,000 บาท โดยรัฐบาลจะช่วยอุดหนุนเงินบางส่วนเพื่อให้การผ่อนเงินค่าบ้านหรือค่าห้องในแต่ละเดือนไม่สูงเกินไป

ภาพจาก https://www.sentangsedtee.com/today-news/article_100529

ข้อดี-ข้อด้อยของบ้านเอื้ออาทร

ปัจจุบันแม้จะไม่มีการก่อสร้างโครงการบ้านเอื้ออาทรใหม่ๆ แล้ว แต่ก็ยังมียูนิตว่างที่ผู้สนใจและมีคุณสมบัติตรงกับที่การเคหะฯ ระบุไว้สามารถเช่าซื้อได้อยู่ รวมถึงบ้านเอื้ออาทรมือสองที่มีการปล่อยขายหรือปล่อยเช่าอีกจำนวนมาก ซึ่งหากใครสนใจอาจเริ่มต้นพิจารณาถึงข้อดีข้อด้อยของบ้านเอื้ออาทรกันก่อน ดังนี้ 

ข้อดี

  • บ้านหรือห้องชุดราคาไม่สูง มีตั้งแต่ราคา 3 – 8 แสนบาท 
  • โครงการมีอยู่ทั่วประเทศ ทำให้เลือกทำเลที่ต้องการได้
  • วางเงินจองหรือเงินดาวน์ต่ำ ทำให้มีโอกาสเป็นเจ้าของได้ง่าย 
  • ค่าผ่อนรายเดือนถูกกว่าเช่า  
  • การเคหะฯ จะเป็นผู้ค้ำประกันให้ ต่างจากการซื้อบ้านโครงการเอกชนที่ผู้ซื้อต้องยื่นกู้และหาคนค้ำเอง 

ข้อเสีย

  • คุณภาพวัสดุในการก่อสร้างด้อยกว่าโครงการของเอกชน 
  • แม้ทำเลจะมีให้เลือกหลากหลาย แต่มักห่างไกลความเจริญ หรือการคมนาคมไม่สะดวก
  • แต่ละโครงการมีจำนวนยูนิตมาก ทำให้เกิดความหนาแน่นในการอยู่อาศัย และสิ่งอำนวยความสะดวกไม่เพียงพอต่อความต้องการ
  • มักขาดการบริหารจัดการที่ดี ทำให้กลายเป็นแหล่งเสื่อมโทรม หรือชุมชนด้อยคุณภาพ
หน้าตาเว็บไซต์ http://house.nha.co.th/ สำหรับการจองบ้านเอื้ออาทร

อยากเป็นเจ้าของบ้านเอื้ออาทรต้องทำอย่างไร

อย่างที่กล่าวในตอนต้นว่า บ้านเอื้ออาทรนั้นเป็นโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยซึ่งเป็นกลุ่มคนเฉพาะที่ต้องมีคุณสมบัติดังนี้ เป็นคนไทยที่อายุตั้งแต่ 20 ปีขึ้นไป ไม่ติด Black List หรือเครดิตบูโรจากสถาบันทางการเงิน มีรายได้ครอบครัวละไม่เกิน 40,000 บาทต่อเดือน

การจองบ้านเอื้ออาทรทำได้ง่ายๆ ผ่านเว็บไซต์ http://house.nha.co.th/ โดยเลือกโครงการหรือทำเลที่สนใจก่อนแล้วจึงเลือกยูนิตที่สนใจ พร้อมกรอกรายละเอียดการจองให้ครบถ้วน จากนั้นนำเอกสารการจองออนไลน์ไปติดต่อเจ้าหน้าที่การเคหะฯ ภายใน 7 วัน เพื่อดำเนินเรื่องเช่าซื้อหรือเช่า 

หรือหากไม่สะดวกที่จะใช้ระบบออนไลน์ก็สามารถติดต่อได้ที่ สำนักงานใหญ่ การเคหะแห่งชาติ เลขที่ 905 ถ.นวมินทร์ ซอย 10 แขวงคลองจั่น เขตบางกะปิ กรุงเทพฯ 10240 หรือติดต่อสำนักงานขายหรือ สำนักงานเคหะจังหวัดที่สนใจ หรือโทรสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมที่ โทร. 1615

กรณีเช่าซื้อ ผู้ซื้อจะต้องทำเรื่องขอสินเชื่อกับธนาคาร หากกู้ผ่านก็เตรียมนัดทำเอกสารสิทธิ์เช่าซื้อได้เลย ส่วนในกรณีเช่ายิ่งง่ายเข้าไปใหญ่ เพราะแค่นัดเซ็นสัญญาเช่ากับเจ้าหน้าที่การเคหะฯ ก็รับกุญแจเข้าอยู่ได้เลย 

Tips : เนื่องจากโครงการบ้านเอื้ออาทรเป็นโครงการที่อยู่กับสังคมไทยมามากกว่า 10 ปี ดังนั้นสภาพสิ่งปลูกสร้างจึงมีความเก่ามาก เก่าน้อยแตกต่างกันไป รวมถึงสภาพแวดล้อม ระบบสาธารณูปโภค และบริบทสังคมที่ไม่เหมือนกัน ดังนั้นก่อนตัดสินใจจอง จึงควรไปสำรวจสถานที่จริงล่วงหน้าเพื่อดูว่าเหมาะสมหรืออยู่ในสภาพที่ยอมรับได้แค่ไหน เพราะหากมีการจองไปแล้วจะไม่สามารถคืนเงินได้

ภาพจาก https://cheechongruay.smartsme.co.th/content/23735

ข้อควรรู้ก่อนซื้อบ้านเอื้ออาทร 

ความพิเศษในการเป็นเจ้าของบ้านเอื้ออาทรนอกจากจะต้องเป็นผู้ที่มีรายได้น้อยแล้ว ยังมีเงื่อนไขการซื้อที่แตกต่างจากโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไป เนื่องจากเป็นโครงการที่ได้รับเงินอุดหนุนจากรัฐบาลจึงต้องมีการจัดการที่รัดกุม และในฐานะผู้ซื้อก็จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องศึกษาข้อมูลต่างๆ เพื่อรักษาสิทธิ์ให้ถึงวันที่จะได้เป็นเจ้าของบ้านเอื้ออาทรอย่างสมบูรณ์แบบ 

บ้านเอื้ออาทรกับสัญญาเช่าซื้อ

หนึ่งในข้อควรรู้ที่สำคัญคือ บ้านเอื้ออาทรกับ ‘สัญญาเช่าซื้อ’ ซึ่งเป็นลักษณะการทำสัญญาที่การเคหะแห่งชาติกำหนดไว้ โดยคำว่า ‘เช่าซื้อ’ หมายถึง การเคหะฯ เป็นเจ้าของโครงการแล้วนำออกให้ประชาชนเช่า และให้คำมั่นว่าทรัพย์สินนั้นจะตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่า เมื่อผู้เช่าได้ใช้เงินครบตามจำนวนเท่านั้นเท่านี้คราว ซึ่งโดยทั่วไปจะกำหนดระยะการเช่าซื้อไว้ที่ 5 ปี หรือกล่าวอีกนัยคือ กรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยนั้นๆ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือห้องชุดจะเป็นของการเคหะแห่งชาติจนกว่าจะเช่าซื้อครบ 5 ปี (โดยชำระเงินค่างวดครบตามที่กำหนด หรือจ่ายเงินสดครบจำนวน) จึงจะโอนกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของให้กับผู้ซื้อได้

ในระยะ 5 ปีดังกล่าว ยังกำหนดเงื่อนไขเพิ่มเติมว่าผู้เช่าจะไม่สามารถโอนสิทธิเช่าซื้อให้กับผู้ใดได้ ตลอดจนห้ามนำห้องชุดหรือบ้านเอื้ออาทรที่ทำสัญญากับการเคหะฯ ไปให้บุคคลอื่นอยู่อาศัยหรือเช่าช่วงโดยเด็ดขาด เพราะหากมีการตรวจสอบพบผู้เช่าจะถูกบอกเลิกสัญญา และถูกยึดเงินที่ชำระไว้ทั้งหมด 

การผิดนัด = การผิดสัญญา

ภาระผูกพันในการซื้อบ้านเอื้ออาทรมีข้อกำหนดอย่างชัดเจน โดยเฉพาะเรื่องของการผิดนัดที่อาจนำไปสู่การยกเลิกสัญญา โดยแบ่งเป็นสองช่วงเวลาสำคัญคือ ช่วงการชำระค่าเช่า ต้องชำระให้ครบตามระยะเวลาที่กำหนด หากขาดผ่อนชำระเงินเกินกว่า 90 วัน จะถือเป็นการผิดสัญญาและทำให้สัญญาสิ้นสุดลงทันทีโดยการเคหะฯ ไม่จำเป็นต้องบอกเลิกสัญญาแต่อย่างใด และมีสิทธิ์ริบเงินมัดจำที่ชำระไว้แล้วทั้งหมด 

อีกช่วงเวลาคือการโอนกรรมสิทธิ์ ภายหลังจากที่ครบ 5 ปีแรกแล้ว การเคหะฯ จะโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือบ้านเอื้ออาทรให้แก่ผู้เช่า เพื่อนำไปจดทะเบียนจำนองกับธนาคาร กู้เงินส่วนที่เหลือต่อไป ซึ่งหากไม่มารับโอนกรรมสิทธิ์ภายในระยะเวลาที่กำหนดให้ถือว่าเป็นการผิดสัญญา ที่การเคหะฯ มีสิทธิ์บอกเลิกสัญญานี้ได้ทันที

สรุปอยากได้บ้านเอื้ออาทรต้องพิจารณาให้รอบคอบ

แม้วัตถุประสงค์ตั้งต้นของบ้านเอื้ออาทรจะเน้นให้โอกาสผู้มีรายได้น้อยได้มีที่อยู่อาศัยเป็นหลักแหล่ง เป็นบ้านราคาประหยัดที่เข้าถึงได้ง่าย แต่อย่างไรก็ตาม ด้วยสภาพโครงการในปัจจุบัน ส่วนใหญ่มักขาดการจัดการดูแลที่เหมาะสมจึงทำให้การยกระดับคุณภาพชีวิตที่ดีนั้นอาจเป็นไปได้ยาก ดังนั้นจึงควรพิจารณาชั่งน้ำหนักอย่างรอบคอบ ทั้งในแง่สภาพแวดล้อมโครงการ เพื่อนบ้าน การเดินทาง และเงื่อนไขค่าใช้จ่าย เพื่อให้แน่ใจว่าท้ายที่สุดแล้วเราจะได้ ‘บ้านที่เป็นบ้าน’ จริงๆ

ส่วนใครที่อยากมีทางเลือกที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมนอกเหนือจากบ้านเอื้ออาทร ก็สามารถค้นหาบ้าน คอนโด และทาวน์เฮ้าส์มือสองราคาประหยัดกับ Kaidee Property ได้เช่นกัน