ค่าส่วนกลางคอนโด จ่ายไป บ่นไป

Property Specialist

ค่าส่วนกลางคอนโด จ่ายไป บ่นไป

“ค่าส่วนกลางคอนโด 45 บาทต่อตารางเมตร พื้นที่ห้อง 273 ตร.ม. ตอนนี้จ่ายอยู่ 10,700 บาทต่อเดือน” 

นี่เป็นตัวอย่างหนึ่งที่เราเก็บข้อมูลมาจากผู้ที่อาศัยอยู่ในคอนโดริมแม่น้ำอายุกว่า 30 ปี ย่านเจริญนคร นับเป็นค่าใช้จ่ายประจำที่สูงมาก เพราะค่าส่วนกลางคอนโดขนาดนี้เราสามารถนำไปผ่อนคอนโดราคาล้านต้นๆ ได้สบายเลย 

แต่เดี๋ยวก่อน!!!! อย่าเพิ่งตกอกตกใจไปกันใหญ่ เพราะหากมองเคสนี้กันจริงๆ แล้วจะพบว่าค่าส่วนกลางคอนโดนี้ จริงๆ แล้วไม่ถึงขั้นแพงมาก แต่จัดอยู่ในค่าเฉลี่ยราคาค่าส่วนกลางที่คอนโดทั่วไปสมัยนี้ในกรุงเทพก็จ่ายกัน เพียงแต่ขนาดพื้นที่ห้องที่เขาครอบครองนั้นใหญ่มาก จึงทำให้ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้สูงนั่นเอง

ค่าส่วนกลางคอนโดคืออะไร

ค่าส่วนกลางคอนโด (Maintenance Fee หรือ Common Fee) คือค่าใช้จ่ายที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดทุกห้องต้องจ่ายให้นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อนำไปใช้บริหารจัดการ ตลอดจนดูแลบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโดให้อยู่ในสภาพพร้อมใช้งานหรือให้บริการได้ดีอยู่เสมอ 

ส่วนใหญ่มักกำหนดจ่ายค่าส่วนกลางคอนโดเป็นรายปี โดยคิดจาก อัตราค่าส่วนกลาง (บาท) X ขนาดห้อง (ตร.ม.) X 12 เดือน 

ยกตัวอย่าง คอนโดพร้อมอยู่ Ramada Plaza Residence ใกล้แยกอ่อนนุช คิดค่าส่วนกลางตารางเมตรละ 60 บาท หากซื้อคอนโดแบบ 1 ห้องนอนขนาด 35 ตร.ม. เราจะต้องจ่ายค่าส่วนกลางคอนโดเท่ากับ 60 (บาท)  X 35 (ตร.ม.) X 12 เดือน = 25,200 บาทต่อปี (หรือเฉลี่ยเดือนละ 2,100 บาท)

โดยค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บจากเจ้าของร่วม มากกว่าครึ่งหนึ่งถูกใช้ไปกับค่าจ้างบุคคลากรในส่วนต่างๆ ทั้งเจ้าหน้าที่นิติบุคคล เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย แม่บ้าน คนสวน และช่างซ่อมบำรุง เป็นต้น รองลงมาคือค่าใช้จ่ายเพื่อสาธารณูปโภคพื้นฐาน ประกอบด้วย ไฟฟ้า (เช่น ไฟส่องสว่างบริเวณโถงทางเดิน ลิฟท์โดยสาร แอร์ในห้องฟิตเนส) ประปา (เช่น ห้องน้ำส่วนกลาง สระว่ายน้ำ น้ำสำหรับรดต้นไม้) โทรศัพท์ และอินเทอร์เน็ตบริเวณพื้นที่ส่วนกลาง 

ราว 10 เปอร์เซ็นต์ จะถูกกันไว้เป็นค่าซ่อมแซม หรือดูแลรักษา Facilitites ต่างๆ ยังคงฟังก์ชันหน้าที่ได้ครบสมบูรณ์ รวมถึงการดูแลงานระบบ และสภาพอาคารที่อาจทรุดโทรมไปตามกาลเวลาให้อยู่ในสภาพที่เหมาะสม ส่วนสุดท้ายจะเป็นเงินสำรองสำหรับค่ากิจกรรมและงานเบ็ดเตล็ด

การตกแต่งล็อบบี้อย่างหรูหราก็เป็นหนึ่งในปัจจัยกำหนดค่าส่วนกลางคอนโด

หลากปัจจัยที่ทำให้ค่าส่วนกลางคอนโดถูกหรือแพง

อัตราค่าส่วนกลางคอนโดในปัจจุบัน พบว่ามีค่าเฉลี่ยตั้งแต่ 30 บาท จนไปถึงร้อยปลายๆ ซึ่งอาจทำให้หลายคนจ่ายไปบ่นไปได้เหมือนกัน แต่อย่างไรก็ตาม ค่าส่วนกลางคอนโดจะถูกหรือแพงนั้นก็ขึ้นอยู่กับหลายๆ ปัจจัยประกอบร่วมกัน ดังนี้  

จำนวนห้องชุดยิ่งน้อย ยิ่งจ่ายค่าส่วนกลางคอนโดแพง

“คอนโดสร้างเสร็จมา 7-8 ปีแล้ว มีสระว่ายน้ำเล็กๆ ยิมเล็กๆ ที่จอดรถ สวนเล็กๆ ล็อบบี้แบบไม่เปิดแอร์ คิดตารางเมตรละ 50 บาท จ่ายปีละ 4 หมื่นกว่าบาท ที่นี่มีร้อยกว่ายูนิตเอง ค่าส่วนกลางคอนโดเลยสูง” 

คำบอกเล่าของพี่ที่เคารพท่านหนึ่งซึ่งอาศัยอยู่ในคอนโดระดับกลางแถวสามย่าน สะท้อนให้เห็นว่าการอยู่อาศัยในคอนโดที่มีจำนวนยูนิตน้อยส่งผลกระทบต่ออัตราค่าส่วนกลางได้ เพราะถึงจะมี Facilities พื้นฐานเหมือนโครงการอื่นๆ (และอาจจะเล็กกว่าที่อื่นเนื่องจากพื้นที่โดยรวมของโครงการน้อย) แต่ด้วยมีลูกบ้านคอนโดจำนวนน้อย จึงทำให้คนช่วยหารค่าใช้จ่ายน้อยตามไปด้วย และต้องจ่ายจ่ายค่าส่วนกลางแพงกว่าคอนโดที่มียูนิตมากๆ  

Facilities เยอะและล้ำ อาจต้องจ่ายค่าส่วนกลางคอนโดหนัก 

สิ่งอำนวยความสะดวก หรือ Facilities คือจุดขายสำคัญของคอนโดในยุคปัจจุบันที่จูงใจผู้บริโภคได้อยู่หมัด ทำให้หลายๆ โครงการให้พื้นที่ส่วนกลางขนาดใหญ่ พร้อมผุดการใช้พื้นที่รูปแบบใหม่ๆ เช่น หน้าผาจำลอง Co-Kitchen Space ฯลฯ และบางโครงการยังตกแต่งไว้อย่างหรูหรา หรือมีฟังก์ชันสุดล้ำ

แม้ผู้อยู่อาศัยจะได้ประโยชน์จากการใช้พื้นที่ดังกล่าว แต่อีกนัยหนึ่งก็หมายถึงค่าส่วนกลางที่มีแนวโน้มพุ่งทะยานขึ้นด้วย เนื่องจากต้องใช้ทรัพยากรเพื่อการดูแลมากขึ้นทั้งในส่วนของค่าแรงงานและค่าอุปกรณ์ซ่อมบำรุง

อายุคอนโดยิ่งมาก ค่าส่วนกลางยิ่งเพิ่ม

เป็นธรรมดาที่ว่าของทุกสิ่งอย่างเมื่อใช้ไปนานวันย่อมเสื่อมสภาพลง คอนโดและสิ่งอำนวยความสะดวกในพื้นที่ส่วนกลางก็เช่นกัน เมื่อเวลาผ่านไปความทรุดโทรมก็จะปรากฏให้เห็นไม่ว่าจะเป็นสีสันที่ซีดจาง รอยคราบฝังลึกที่ยากจะขจัด หรือเครื่องไม้เครื่องมือที่หมดอายุการใช้งาน ซึ่งการจะปรับปรุงให้พื้นที่ส่วนกลางเหล่านั้นให้กลับมาสวยงามเสมือนวันแรกที่โครงการสร้างเสร็จ จำเป็นต้องใช้เงินจำนวนไม่น้อยเลยทีเดียว 

ประกอบกับการปรับเพิ่มขึ้นของค่าจ้างแรงงานและอัตราเงินเฟ้อ จึงเป็นอีกเรื่องธรรมดาที่ค่าส่วนกลางคอนโดจะปรับสูงขึ้นในอนาคต ส่วนจำนวนที่เพิ่มขึ้นจะมากน้อยแค่ไหน ขึ้นอยู่กับสภาพความเก่าและปริมาณของ Facilities ตลอดจนการบริหารจัดการของทีมนิติและคณะกรรมการคอนโด

ได้นิติบุคคลอาคารชุดดี มีชัยไปกว่าครึ่ง

ปัจจัยสุดท้ายที่มีผลต่อความรู้สึกว่าค่าส่วนกลางคอนโดที่จ่ายไปนั้นถูกหรือแพง มาจากความสามารถในการบริหารงานของผู้ดูแลโดยเฉพาะนิติบุคคล (Juristic Person) และคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดที่เป็นกำลังสำคัญในการช่วยกันดูแลผลประโยชน์ของลูกบ้านคอนโดด้วยความโปร่งใสและยุติธรรม 

เพราะหากคนกลุ่มนี้รักษาผลประโยชน์อย่างเข้มแข็ง ใช้จ่ายเงินกองกลางเพื่อแลกกับบริการและการดูแลที่สมเหตุสมผลก็จะทำให้ลูกบ้านไว้วางใจและยินดีจ่ายค่าสูงกลางต่อไปแม้ว่าอัตราจะมีการปรับสูงขึ้นบ้างตามระยะเวลา ในทางกลับกันหากจ่ายค่าส่วนกลางไปแล้ว แต่ผลลัพธ์การดูแลไม่น่าพึงพอใจ ลูกบ้านอาจรู้สึกว่าค่าส่วนกลางคอนโดนั้นแพง จ่ายไม่คุ้มกับที่ได้รับได้เช่นกัน 

นอกจากนี้ การจัดจ้างนิติบุคคลมืออาชีพที่มีความเชี่ยวชาญสูง ค่าส่วนกลางคอนโดก็มักจะสูงตามไปด้วย เนื่องจากคนกลุ่มนี้จะมีนโยบายการบริหารค่าใช้จ่ายอย่างเป็นระบบ สามารถดูแลพื้นที่อย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงมีความเข้มงวดที่จะบังคับใช้กฎระเบียบกับลูกบ้านที่ไม่ยอมชำระค่าส่วนกลางตามกำหนดได้ด้วย

ไม่ว่าจะใช้หรือไม่ใช้ Facilities ของคอนโด ผู้เป็นเจ้าของห้องก็มีหน้าที่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางอยู่ดี

ค่าส่วนกลางคอนโดไม่จ่ายได้ไหม   

ยอดเรียกเก็บเงินค่าส่วนกลางคอนโดรายปีมักมีตัวเลขค่อนข้างสูง ทำให้บางคนอาจมีความคิดว่าไม่จ่ายได้ไหม? หรือถ้าใช้ Facilities น้อยจะขอลดค่าส่วนกลางได้หรือไม่?

ในกรณีเช่นนี้ เราต้องทำความเข้าใจก่อนว่าคอนโดหรืออาคารชุดนั้นแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นสองส่วนคือ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล (ห้องชุดที่เราซื้อ) และกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางซึ่งจะถือว่าผู้ครอบครองห้องชุดในคอนโดนั้นเป็นเจ้าของร่วมในพื้นที่ส่วนกลางด้วย (และมอบหมายให้นิติฯ เป็นผู้ช่วยดูแล) ดังนั้นทุกๆ ห้องจึงต้องมีความรับผิดชอบร่วมกันทั้งในแง่ของการใช้พื้นที่และค่าใช้จ่ายในการดูแล  

อย่างไรก็ตาม หากมีลูกบ้านบางรายปฏิเสธการจ่ายค่าส่วนกลาง นิติบุคคลสามารถใช้กฏระเบียบของคอนโดเพื่อจัดการลูกบ้านรายนั้นได้ เช่น ระงับสิทธิ์การใช้พื้นที่ส่วนกลางคอนโด หรือคิดค่าปรับพร้อมดอกเบี้ยกรณีจ่ายล่าช้า หรืออาจถึงขั้นฟ้องร้องขึ้นศาลเลยก็ได้ 

นอกจากนี้ การค้างชำระค่าส่วนกลางคอนโดยังเป็นผลทำให้เจ้าของห้องชุดไม่สามารถขายคอนโดหรือทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ได้ในอนาคต เพราะกฏหมายระบุให้ต้องมี ‘หนังสือรับรองการปลอดหนี้’ ที่ออกโดยนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อนำไปเดินเรื่องโอนที่กรมที่ดินด้วย โดยหนังสือรับรองการปลอดหนี้จะรวมถึงค่าใช้จ่ายทั้งค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าส่วนกลาง 

สรุปค่าส่วนกลางคอนโด เรื่องนี้ต้องจ่าย 

การเป็นเจ้าของคอนโด ไม่ว่าจะอยู่เองหรือปล่อยเช่า ต้องมาพร้อมกับภาระผูกพันระยะยาวที่เรียกว่า ‘ค่าส่วนกลางคอนโด’ เป็นค่าใช้จ่ายสำหรับดูแลความเรียบร้อยของพื้นที่ส่วนกลางโดยการบริหารจัดการของนิติบุคคลอาคารชุดและคณะกรรมการนิติบุคคลที่จะเป็นหูเป็นตาและรักษาผลประโยชน์อย่างเข็มแข็ง ตลอดจนความร่วมมือร่วมใจของลูกบ้านคอนโดที่จะอยู่ร่วมกันอย่างมีความรับผิดชอบหรือไม่ปฏิเสธการจ่ายค่าส่วนกลาง ทั้งหมดก็เพื่อทำให้สังคมเล็กๆ นี้น่าอยู่ได้ตลอดไปนั่นเอง