ซื้อ – ขายคอนโดมือสอง ต้องรู้อะไรบ้าง

Property Specialist

ซื้อ – ขายคอนโดมือสอง ต้องรู้อะไรบ้าง

ตลาดซื้อ-ขายคอนโดมือสอง เป็นทางเลือกหนึ่งของการมองหาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ซื้อ ซึ่งเหตุผลหลักๆ เลยคือคอนโดมือสองราคาถูกกว่าคอนโดใหม่นั่นเอง และเป็นช่องทางปล่อยสินทรัพย์เพื่อทำกำไรหรือลดภาระค่าใช้จ่ายระยะยาวในมุมของผู้ขาย ด้วยผลประโยชน์แบบ Win-Win นี้เอง ทำให้คอนโดมือสองยังคงมีความน่าสนใจอยู่เสมอ 

สำหรับนิยามของ “คอนโดมือสอง” หมายถึงคอนโดที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ไม่ใช่ดีเวลลอปเปอร์ประกาศขายเอง หรือคอนโดที่เราซื้อคอนโดจากเจ้าของห้องโดยตรง โดยคอนโดนั้นๆ มักเป็นคอนโดสร้างเสร็จพร้อมอยู่ที่อาจปลอดภาระหนี้สินแล้ว หรืออยู่ระหว่างที่ผู้ขายกำลังผ่อนค่างวดสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับธนาคารก็ได้เช่นกัน

ซึ่งไม่ว่าจะฝั่งผู้ซื้อหรือผู้ขาย ก่อนทำการตกลงปลงใจทำธุรกรรมซื้อ-ขายก็ควรสำรวจตรวจสอบคอนโดนั้นๆ ให้มั่นใจก่อนว่าเมื่อโอนกรรมสิทธิ์กันแล้วจะไม่เกิดปัญหาในภายหลัง 

การซื้อขายคอนโดมือสองที่ผู้ขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดโดยสมบูรณ์

ในกรณีที่คอนโดมือสองนั้น ผู้ขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดอย่างสมบูรณ์แล้ว การซื้อ-ขายจะไม่ค่อยยุ่งยากเหมือนคอนโดมือสองที่อยู่ระหว่างการผ่อนส่ง ยิ่งถ้าตกลงซื้อ-ขายด้วยเงินสดยิ่งง่าย เพราะเพียงทำสัญญาจะซื้อจะขาย และไปดำเนินเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ให้ถูกต้อง ผู้ซื้อชำระเงินให้ผู้ขายก็เป็นอันเรียบร้อย หรือในกรณีที่ผู้ซื้อต้องการกู้เงินจากธนาคารมาเพื่อชำระค่าคอนโดแก่ผู้ขายก็สามารถทำได้เช่นกัน

อย่างไรก็ดี การขอสินเชื่อซื้อคอนโดมือสอง ธนาคารส่วนใหญ่มักปล่อยเงินกู้ให้เพียง 80-90 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น นั่นหมายความว่าผู้ซื้อ (ผู้กู้) จำเป็นต้องมีเงินก้อนจำนวนหนึ่งก่อนเพื่อโปะส่วนต่างร่วมไปกับวงเงินสินเชื่อที่ได้รับอนุมัติ 

การพิจารณาอนุมัติสินเชื่อซื้อคอนโดมือสองของธนาคารจะประกอบด้วย 3 เรื่องใหญ่ๆ คือ 

สภาพคอนโดมือสอง

ทั้งสภาพภายในห้องชุด และอาคารโดยรวม หากเป็นคอนโดที่มีสภาพทรุดโทรม ก็จะถูกหักค่าเสื่อมมาก ทำให้ได้วงเงินกู้น้อยลงตามไปด้วย  

ทำเลคอนโดมือสอง

เป็นปัจจัยในการประเมินราคาที่สำคัญ เพราะถ้าคอนโดมือสองอยู่ในทำเลที่ดีคือเป็นที่ต้องการหรือมีแนวโน้มการพัฒนาย่านนั้น เช่น จะมีโครงการรถไฟฟ้าหรือศูนย์การค้าสร้างใหม่ ธนาคารก็จะให้น้ำหนักในการพิจารณาวงเงินที่สูงขึ้น 

การเงินของผู้กู้ 

เรียกว่าเป็นหัวใจหลักของการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยทุกชนิด โดยธนาคารจะประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ผ่านสถานะทางการเงินในแง่มุมต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นความมั่นคงทางรายได้ เงินออม จำนวนหนี้สิน รวมถึงประวัติแบล็คลิสต์เรื่องการชำระหนี้ ซึ่งหากผู้กู้มีศักยภาพทางการเงินที่ดีก็จะมีโอกาสได้วงเงินกู้สูง 

การซื้อคอนโดมือสองที่ผู้ขายกำลังผ่อนอยู่

การซื้อคอนโดที่เจ้าของเดิมยังผ่อนไม่หมด เป็นอีกหนึ่งกรณีที่พบเห็นได้บ่อยๆ ในกรณีที่ผู้ซื้อสามารถชำระค่าคอนโดได้ด้วยเงินสดหรือเช็คก็ไม่มีขั้นตอนให้ดำเนินการมากนัก ผิดกับทางผู้ขายที่ต้องเร่งเคลียร์เรื่องยุติสินเชื่อกับธนาคาร และจัดการหนี้ต่างๆ ไม่ว่าจะค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลางกับนิติบุคคลคอนโดให้หมด เพื่อขอรับใบปลอดหนี้จากผู้จัดการนิติฯ ซึ่งเป็นเอกสารสำคัญในวันโอนกรรมสิทธิ์

ในอีกด้านหนึ่ง หากผู้ซื้อจำเป็นต้องกู้เงินจากสถาบันทางการเงินเพื่อซื้อคอนโดมือสองด้วย ก็จะมีรายละเอียดที่ทั้งสองฝ่ายต้องดำเนินการเพิ่มขึ้น ผ่าน 3 ช่วง ดังนี้ 

ทำสัญญาจะซื้อจะขาย

เป็นการทำข้อตกลงทางวาจาให้เป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการผิดสัญญาจากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง โดยแบบสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมือสอง เราสามารถเขียนขึ้นได้เอง และมีประเด็นที่ควรระบุอย่างชัดเจนคือ 

  1. ผู้จะขายยึดเงินมัดจำทั้งหมดได้ หากผู้จะซื้อไม่มาโอนภายในวันที่กำหนด 
  2. ผู้จะซื้อสามารถปรับเงินเป็นกี่เท่าของเงินมัดจำ หากผู้จะขายเปลี่ยนใจไม่ยอมขาย
  3. ใครคือผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในวันโอน
  4. กำหนดวันโอนที่แน่ชัด ซึ่งโดยมากจะเป็นระยะเวลา 1 เดือนหลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขาย

ดำเนินการเรื่องสินเชื่อกับธนาคาร  

หลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายเรียบร้อยแล้ว ระหว่างนี้ทั้งผู้จะซื้อและผู้จะขายต่างต้องไปติดต่อกับธนาคาร โดยในฝั่งผู้ซื้อให้ขอสำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช.2) จากผู้ขายเพื่อไปยื่นเรื่องขออนุมัติวงเงินสินเชื่อจากธนาคาร 

ส่วนผู้ขายจะต้องแจ้งกับธนาคารเพื่อขอปิดบัญชีขายหลักประกัน ธนาคารจะสรุปยอดเงินที่ต้องจ่ายคืนธนาคารให้กับผู้จะขายเพื่อนำไปแจ้งกับผู้ซื้อเตรียมเงินค่าไถ่หลักประกันดังกล่าว โดยจัดทำเป็นเช็คตามจำนวน 1 ใบ ซึ่งหากมีกำไรส่วนต่างจากการตกลงซื้อขาย ส่วนต่างนั้นคนซื้ออาจจ่ายให้คนขายเป็นเงินสดก็ได้ตามแต่ตกลง  

ทำเรื่องโอนการซื้อขายคอนโด 

เมื่อเคลียร์เรื่องเงินและธนาคารเรียบร้อยแล้ว ก็ถึงวันทำสัญญาซื้อขายจริงและโอนกรรมสิทธิ์ โดยผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องไปที่สำนักงานที่ดินที่คอนโดฯ นั้นตั้งอยู่ พร้อมด้วยเจ้าหน้าที่ธนาคารเก่าของผู้ขาย และเจ้าหน้าที่ธนาคารใหม่ของผู้ซื้อ 

โดยมีเอกสารสำคัญที่จำเป็น ดังนี้

  1.  บัตรประชานชนตัวจริง และสำเนาบัตรประชาชน
  2. ทะเบียนบ้านตัวจริงและสำเนาทะเบียนบ้าน เพราะหลังจากทำการซื้อขายเสร็จแล้วผู้ขายอาจจะต้องย้ายชื่อตัวเองออกจากทะเบียนบ้าน
  3. โฉนดห้องชุดตัวจริง
  4. หนังสือปลอดหนี้ หรือใบปลอดหนี้

นอกจากนี้ยังมีในส่วนของค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่ต้องเตรียมในวันโอน ได้แก่

  1. ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน (มาตรการใหม่เหลือ 0.01% ในปี 2564)
  2. ค่าอากร 0.5% ของราคาซื้อขายคอนโด 
  3. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ส่วนนี้จะเสียมากเสียน้อยก็ขึ้นอยู่กับราคาซื้อขาย
  4. ค่าจดจำนอง 1% เป็นค่าใช้จ่ายในส่วนของผู้ซื้อ (มาตรการใหม่เหลือ 0.01% ในปี 2564)
  5. ค่าอื่นๆ เช่น ค่าเขียน ค่าพยาน 

สรุปการซื้อ-ขายคอนโดมือสองต้องเตรียมตัวให้พร้อม

ไม่ว่าจะซื้อคอนโดมือสองราคาถูก หรือขายคอนโดมือสองที่ยังผ่อนไม่หมด ล้วนมีรายละเอียดที่ต้องทำการศึกษาอย่างรอบคอบ ตั้งแต่ก่อนการตัดสินใจซื้อขาย การไปพูดคุยกับธนาคาร ไปจนถึงขั้นตอนในวันโอนที่เกี่ยวข้องกับหลายๆ ฝ่ายและมีเอกสารจำนวนมาก แต่อย่างไรก็ดี หากมองในแง่ผลประโยชน์แบบ Win-Win ที่คอนโดมือสองสามารถให้ได้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายแล้วก็นับว่าเป็นการเตรียมตัวที่คุ้มค่าไม่น้อยเช่นกัน 

ส่วนใครที่กำลังมองหาซื้อคอนโดมือสอง ทำเลดี ราคาโดน หรือใครที่อยากฝากขายคอนโดมือสองราคาถูกก็สามารถใช้พื้นที่ของ Kaidee Property ได้เลย ลงประกาศก็ง่าย ซื้อขายก็คล่อง