นิติบุคคลคอนโดฯ หรือนิติบุคคอาคารชุด เป็นหนึ่งในหน่วยงานสำคัญที่ช่วยดูแลความเรียบร้อยภายในคอนโดให้อยู่ในสภาพที่เหมาะแก่การอยู่อาศัยและทำให้การอยู่ร่วมกันของผู้เช่าหรือเจ้าของห้องเป็นไปโดยราบรื่น 

โดยนิติบุคคลคอนโดนั่นจะเป็นใคร มีหน้าที่ความรับผิดชอบอย่างไร Kaidee รวบรวมมาให้อ่านในบทความนี้แล้ว

 

นิติบุคคลคอนโดคือใคร

เนื่องจากคอนโดหรือภาษาทางการเรียกว่า “อาคารชุด” นั้นเป็นอาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์เป็นส่วนๆ ได้ เรียกว่า “กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล” หมายความว่า ถ้าเราซื้อคอนโด 1 ห้อง เราก็จะมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้นๆ ได้เลย 

กับอีกส่วนเรียกว่า “กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนกลาง” หมายถึงบรรดา Facilities หรือพื้นที่สาธารณะต่างๆ ภายในคอนโดที่เจ้าของห้องชุดทุกคนใช้งานร่วมกัน ไม่ว่าจะเป็นล็อบบี้ ลิฟต์ สระว่ายน้ำ ที่จอดรถ ฯลฯ ซึ่งกฏหมายกำหนดให้ต้องมีกลุ่มคน สำนักงาน หรือ “นิติบุคคลอาคารชุด” เข้ามาจัดการและดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางเหล่านี้ให้อยู่ในสภาพใช้งานได้ปลอดภัยอย่างต่อเนื่อง 

สำหรับการจัดหานิติบุคคลคอนโดจะเริ่มขึ้นเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดห้องแรก ซึ่งส่วนมากผู้พัฒนาโครงการหรือดีเวลอปเปอร์จะเป็นผู้คัดเลือกและจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลฯ ชุดแรกไว้เรียบร้อยแล้ว โดยมี  ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งอาจเป็นบุคคลธรรมดาหรือกลุ่มบุคคล องค์กร (นิติบุคคล) ก็ได้ เป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆ

หน้าที่และความรับผิดชอบของผู้จัดการนิติบุคคลคอนโด

งานบริหารจัดการของนิติบุคคลคอนโดที่ทำในนามของผู้จัดการนิติฯ มีหน้าที่ความรับผิดชอบอยู่ 5 ส่วนงานหลักๆ ได้แก่ 

การดูแลทรัพย์ส่วนกลาง

ถือเป็นเนื้องานหลักของผู้จัดการนิติบุคคลฯ เลยก็ว่าได้ โดยการดูแลทรัพย์ส่วนกลางนั้นครอบคลุมตั้งแต่การดูแลภาพรวมของอาคารและพื้นที่ที่เป็นส่วนกลาง อาทิ ล็อบบี้ โถงทางเดิน ที่จอดรถ สระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย หรือแม้กระทั่งต้นไม้ในสวน ให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยและดูดี ไปจนถึงการบำรุงรักษางานระบบให้พร้อมใช้งานได้อย่างปลอดภัย ไล่ตั้งแต่ระบบน้ำดี ระบบน้ำเสีย ระบบไฟส่องสว่าง ระบบลิฟต์ การจัดการขยะ ไปจนถึงระบบรักษาความปลอดภัย เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับผู้อยู่อาศัยได้มากที่สุด ตลอดจนดูแลความเรียบร้อยต่างๆ เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยทุกคนใช้ชีวิตได้อย่างราบรื่น

เรียกเก็บค่าส่วนกลาง

เพื่อทำนุบำรุงพื้นที่ส่วนกลางคอนโดให้น่าอยู่น่าใช้ไม่ว่าเวลาจะผ่านไปกี่ปี จำเป็นต้องใช้เงินจำนวนหนึ่งอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นจึงต้องมีการเรียกเก็บค่าส่วนกลางซึ่งทางโครงการอาจเรียกเก็บเป็นรายเดือนหรือรายปีก็ได้ รวมถึงค่ากองทุนส่วนกลางที่เรียกเก็บเพียงครั้งเดียวจากเจ้าของห้องซึ่งถือเป็นเจ้าของร่วม โดยผู้ทำหน้าที่เรียกเก็บเงินจำนวนนี้ก็คือผู้จัดการนิติบุคคลคอนโดนั่นเอง สำหรับเงินส่วนกลางนี้มากกว่าครึ่งจะถูกใช้ไปกับการจ่ายค่าจ้างบุคคลากรที่ดูแลคอนโดทั้งหมด รองลงมาคือค่าสาธารณูปโภคพื้นฐาน เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟที่อยู่ในพื้นที่ส่วนกลางทั้งหมด 

นอกจากนี้ผู้จัดการนิติบุคคลคอนโดยังทำหน้าที่เป็นตัวกลางในการจัดเก็บค่าใช้จ่ายบางอย่างจากลูกบ้าน เช่น ค่าน้ำประปา ค่าใช้บริการ Conciege หรือค่าแม่บ้านทำความสะอาดห้องได้อีกด้วย 

ควบคุมดูแลการใช้ประโยชน์ 

ผู้จัดการนิติบุคคลฯ ยังทำหน้าที่ควบคุมดูแลการใช้ประโยชน์ทั้งในพื้นที่ส่วนกลางและภายในห้องชุดเพื่อให้การอยู่ร่วมกันของคนหมู่มากเป็นไปอย่างสงบสุข และเป็นไปตามเจตนารมณ์ของพระราชบัญญัติอาคารชุด ข้อบังคับและระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุดหรือมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม  

จัดประชุมเจ้าของร่วมตามวาระต่างๆ

หน้าที่หลักๆ สุดท้ายของนิติบุคคลฯ คือการจัดประชุมกับเจ้าของร่วมตามวาระต่างๆ ทั้งในระดับประชุมย่อยและประชุมใหญ่ รวมถึงติดตามงานต่างๆ ตามข้อบังคับในทางกฎหมาย ซึ่งหนึ่งในการจัดประชุมที่สำคัญลำดับต้นๆ คือการประชุมเพื่อสรรหา “คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด” ที่มาจากตัวแทนของลูกบ้านหรือเจ้าของร่วมนั่นเอง

คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด 

ความรับผิดชอบต่างๆ ของผู้จัดการนิติบุคคลฯ หากทำได้อย่างดีก็จะสะท้อนออกมาผ่านสภาพแวดล้อมต่างๆ คอนโด รวมถึงความพึงพอใจจากผู้อยู่อาศัยที่อาจมอบความไว้วางใจให้ผู้จัดการนิติฯ ช่วยทำกิจกรรมบางอย่าง เช่น เป็นนายหน้าในการขาย-ปล่อยเช่าห้อง หรือบางครั้งก็ช่วยเป็นหูเป็นตา ฝากกุญแจห้องเพื่อให้ช่างซ่อมบำรุงเข้าไปปรับปรุงห้องขณะที่ตัวเองไม่สามารถมาดูหน้างานได้ เป็นต้น

และเพื่อให้การทำหน้าที่ของผู้จัดการนิติฯ อยู่ในกรอบที่เหมาะสมจึงต้องมีหน่วยงานตรวจสอบหรือที่เราเรียกว่า “คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด” นั่นเอง ซึ่งจะประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่า 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คน แต่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และกรรมการแต่ละชุดจะมีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละ 2 ปี โดยมีอำนาจครอบคลุมในหลายมิติ อาทิ

• ควบคุม และตรวจสอบการบริหารจัดการของผู้จัดการนิติฯ เพื่อรักษาผลประโยชน์ของลูกบ้านคอนโดให้ได้มากที่สุด  
• มีอำนาจในการวินิจฉัยเรื่องราว คำร้องต่างๆ และตัดสินใจต่อปัญหาขัดแย้งต่างๆ ที่เกิดในคอนโด
• มีอำนาจพิจารณาและอนุมัติเบิกจ่ายค่าใช้จ่ายเพื่อใช้ปรับปรุงหรือบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง
• มีอำนาจหน้าที่ในการกำหนดนโยบายให้ผู้จัดการนิติฯ เพื่อไปปฏิบัติภายใต้ขอบเขตของกฏหมาย เป็นต้น

นอกจากการตรวจสอบโดยคณะกรรมการนิติฯ แล้ว ลูกบ้านที่อยู่อาศัยในฐานะ “เจ้าของร่วม” ก็มีหน้าที่ตรวจตราการบริหารงานของนิติบุคคลคอนโดได้ด้วยเช่นกัน ซึ่งหากพบว่ามีการทำงานบกพร่อง หรือมีการทุจริตที่ส่งผลต่อลบคอนโด ก็สามารถใช้สิทธิ์เรียกร้องให้มีประชุมเจ้าของห้องร่วม เพื่อให้ผู้จัดการนิติฯ ชี้แจงได้ และหากผลการชี้แจ้งไม่สมเหตุสมผล หรือส่อไปในทางมิชอบ เจ้าของร่วมทุกคนก็สามารถยื่นเรื่องต่อที่ประชุมเพื่อมีมติถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลฯ นั้นได้เช่นกัน 

สรุปความสำคัญของนิติบุคคลคอนโด

นิติบุคคลคอนโดถือเป็นหน่วยงานสำคัญที่ทุกคอนโดต้องมี ไม่เพียงเป็นไปตามพระราชบัญญัติอาคารชุดที่กำหนดให้เจ้าของโครงการนั้นๆ ต้องจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อทำหน้าที่ดูแลจัดการรักษาทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น แต่ยังถือเป็นการป้องกันสิทธิในการใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้เท่าเทียมกันทุกราย มิให้เจ้าของร่วม หรือผู้อยู่อาศัยคนใดคนหนึ่งเข้ามาใช้พื้นที่ส่วนกลางอย่างไม่เป็นธรรมหรือเกินขอบเขตในกรรมสิทธิ์ส่วนตัวอีกด้วย หรืออาจกล่าวง่ายๆ ว่า นิติบุคคลคอนโดก็คือตัวกลางที่จะประสานให้การอยู่ร่วมกันของคนหมู่มากภายในคอนโดเป็นไปอย่างราบรื่น ปลอดภัย และมีสภาพแวดล้อมที่เหมาะกับการใช้ชีวิตได้อย่างผาสุขนั่นเอง