รู้เท่าทัน ‘สัญญาเช่าบ้าน’ มีอะไรต้องระวัง?!

รู้เท่าทัน ‘สัญญาเช่าบ้าน’ มีอะไรต้องระวัง?!

สรุปบทความ

สิ่งที่ต้องระวังในสัญญาเช่าบ้านคือการโดนเอาเปรียบจากกฎหมาย ลองอ่านบทความนี้แล้วนำไปปรับใช้ ขอบอกว่าเป็นเกร็ดเล็กเกร็ดน้อยที่มองข้ามไม่ได้เลยจริง ๆ

การเช่าบ้านเป็นอะไรที่คนในปัจจุบันทำกันเป็นปกติทั่วไป และ ทำกันอยู่บ่อยครั้ง แต่ด้วยความที่ทำสัญญาเช่าบ้านกันบ่อย อาจจะมีบางคนไม่รู้ว่ามีสิ่งที่ต้องระวังในการทำสัญญาเช่าบ้านอยู่ หากเราไม่ระมัดระวัง อาจจะโดนเอาเปรียบได้ วันนี้ Kaidee จึงมีข้อควรระวังในการทำสัญญาเช่าบ้านมานำเสนอ จะมีเกร็ดน่ารู้อะไรบ้างนั้น ตามไปอ่านกันเลย

สัญญาเช่าบ้านคืออะไร ทำไมถึงสำคัญ

สัญญาเช่าบ้านเป็นสัญญาต่างตอบแทน คำว่าต่างตอบแทนในที่นี้หมายถึงคู่สัญญาต่างตอบแทนซึ่งกันและกัน เพราะผู้เช่าต้องจ่ายค่าเช่าเป็นการตอบแทนแก่ผู้ให้เช่า ส่วนผู้ให้เช่าก็ให้สิทธิที่อยู่อาศัยเป็นการแลกเปลี่ยนกับค่าเช่านั่นเอง

สัญญาเช่าบ้านมีความสำคัญตรงที่จะเป็นตัวบ่งบอกสิ่งที่ต้องกระทำในข้อตกลงหรือสัญญาที่ทำร่วมกัน และหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา อีกฝ่ายสามารถนำหลักฐานที่เป็นลายลักษณ์อักษรไปฟ้องร้องในชั้นศาลได้

ส่วนประกอบหลัก ๆ ของสัญญาเช่าบ้านมีอยู่ 3 ประการ คือ ตัวสัญญา ผู้เช่า และผู้ให้เช่า

ชนิดของสัญญาเช่าบ้าน

การทำสัญญาเช่าบ้านนั้นต้องทำออกมาเป็นหนังสือสัญญา จึงจะมีผลบังคับในทางกฎหมายและสามารถนำไปฟ้องร้องในชั้นศาล ซึ่งตัวสัญญาเองจะมีแบ่งออกเป็น 2 แบบ คือ สัญญาเช่าบ้านต่ำกว่า 3 ปี และสัญญาเช่าบ้านมากกว่า 3 ปี

1.สัญญาเช่าบ้านแบบไม่เกิน 3 ปี

สำหรับสัญญาเช่าบ้านแบบต่ำกว่า 3 ปีนั้น กฎหมายอนุญาตให้ผู้เช่าและผู้ให้เช่าไปทำสัญญากันเองโดยไม่ต้องไปที่สำนักงานที่ดินให้ยุ่งยาก

2.สัญญาเช่าบ้านแบบ 3 ปีขึ้นไป

สำหรับสัญญาเช่าบ้านแบบ เกินกว่า 3 ปีนั้นอาจจะมีเรื่องที่ต้องทำมากกว่าอยู่สักหน่อย คือ ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องไปทำหนังสือสัญญากันต่อหน้าเจ้าพนักงานที่สำนักงานที่ดินในเขตที่บ้านนั้น ๆ ตั้งอยู่ 

อย่างไรก็ตาม หากผู้เช่าและผู้ให้เช่าทำหนังสือสัญญากันเองโดยไม่มีเจ้าพนักงาน และไม่ได้ไปที่สำนักงานที่ดิน สัญญาเช่าบ้านนั้นจะมีผลในทางกฎหมายเพียง 3 ปีเท่านั้น ซึ่งนี่เป็นอีกจุดที่ต้องระวัง

ข้อควรระวังสำหรับการทำสัญญาเช่าเป็นระยะเวลายาวนานกว่า 3 ปีนั้น คือ ระยะเวลาการเช่าสูงสุดสามารถทำได้นาน 30 ปี หากว่าอยากทำสัญญาเช่าบ้านนานกว่านั้น ให้กำหนดระยะเวลาเช่าเท่ากับอายุของผู้เช่า เพราะถือเป็นระยะเวลาจำกัดนั่นเอง

ผู้ให้เช่า

มาถึงส่วนประกอบที่สองของสัญญาเช่าบ้านกันแล้วซึ่งก็คือผู้ให้เช่า ในทางกฎหมายผู้ให้เช่าต้องมอบสิทธิการใช้ประโยชน์แก่ผู้เช่าตามระยะเวลาที่ตกลงกัน โดยสามารถกำหนดว่าให้ใช้เพื่อพักอาศัยเท่านั้น เป็นการป้องกันไม่ให้ผู้เช่านำไปทำการค้าเชิงพาณิชย์หรือใช้เพื่อจุดประสงค์อื่น ๆ 

จุดที่ควรจำคือ หากผู้เช่าเสียชีวิต แล้วทายาทของผู้เช่าประสงค์จะเช่าต่อ ต้องมีการทำหนังสือสัญญาขึ้นมาใหม่เนื่องจากสัญญาเช่าบ้านจะสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าถึงแก่กรรม เรียกได้ว่าสัญญาไม่สามารถตกทอดไปสู่ลูกหลานได้ (สำหรับกรณีที่ผู้ให้เช่าไม่ได้ระบุให้สัญญาตกทอดไปยังทายาทได้)

ผู้เช่า

ในทางกฎหมาย ผู้เช่าจะต้องจ่ายค่าเช่าตามราคาและระยะเวลาที่ตกลงกันกับผู้ให้เช่า และต้องดูแลรักษาความเรียบร้อยของบ้านเหมือนกันบ้านตัวเอง

เมื่อถึงกำหนดสัญญา ผู้เช่าก็มีหน้าที่ต้องคืนบ้านและทรัพย์สินให้แก้ผู้ให้เช่า รวมถึงปฏิบัติตามข้อกำหนดต่าง ๆ ที่ตกลงกันไว้ตอนทำสัญญาอีกด้วย

7 สิ่งที่ขาดไม่ได้ในสัญญาเช่าบ้าน

1.รายละเอียดของผู้เช่าและผู้ให้เช่า

รายละเอียดของคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย ให้สามารถระบุตัวตนได้ว่าเป็นใคร และเป็นฝ่ายเช่าหรือเป็นฝ่ายให้เช่า

2.รายละเอียดของบ้านที่เช่า

ต้องแจกแจงที่อยู่ของบ้านให้ละเอียดว่าบ้านอยู่ตรงไหน เลขที่อะไร เพื่อให้ทั้ง 2 ฝ่ายเข้าใจตรงกัน

3.ระยะเวลา

ระบุระยะเวลาให้ชัดเจน หากเป็นสัญญาแบบ 3 ปีขึ้นไป ต้องไปที่สำนักงานที่ดิน

4.ราคาเช่าและวิธีการจ่าย

ต้องมีรายละเอียดค่าเช่าเป็นจำนวนที่ชัดเจนและต้องระบุด้วยว่าวิธีการจ่ายค่าเช่าเป็นอย่างไร

5.ความรับผิดของผู้เช่า

ต้องมีไว้สำหรับในกรณีที่ผู้เช่าทำทรัพย์สินเสียหาย

6.ความรับผิดของคู่สัญญาเมื่อผิดสัญญา

หากมีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา การระบุความรับผิดของคู่สัญญาสามารถทำให้ฟ้องร้องต่อชั้นศาลได้ง่ายขึ้น

7.รายการทรัพย์สินที่ให้เช่า

ในส่วนนี้จะเป็นรายละเอียดของทรัพย์สินที่ติดมากับตัวบ้าน เช่น เฟอร์นิเจอร์ เป็นการป้องกันไม่ให้ผู้เช่าถูกเรียกค่าเสียหายจากของที่ไม่มีอยู่จริงในบ้านอีกด้วย เพราะฉะนั้นผู้เช่าควรใส่ใจรายละเอียดตรงส่วนนี้ให้ดี

อ่านก่อนถูกเอาเปรียบ! ประเด็นควรระวังที่ผู้เช่ามักรู้ไม่เท่าทัน

เพราะกฎหมายมีรายละเอียดยิบย่อยที่อาจหลุดรอดสายตาเราไปได้ ดังนั้นผู้เช่าจึงต้องใส่ใจในประเด็นเหล่านี้เป็นพิเศษ

1.ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งค่าเช่าล่วงหน้าให้กับผู้เช่าไม่ต่ำกว่า 7 วัน และต้องคืนเงินมัดจำ ‘ทันที’ เมื่อสัญญาเช่าบ้านครบกำหนดระยะเวลา

2.ผู้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาเช่าได้เมื่อมีเหตุจำเป็น โดยแจ้งเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่ต่ำกว่า 1 เดือน และต้องไม่มีค่าเช่าค้างจ่าย

3.หากผู้ให้เช่าอยากยกเลิกสัญญา ต้องแจ้งเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่ต่ำกว่า 1 เดือน

4.ผู้ให้เช่าต้องให้หนังสือสัญญาแก่ผู้เช่าไว้ 1 ฉบับ

5.ห้ามยกเว้นความรับผิดของผู้ให้เช่าในสัญญาเช่า

6.ห้ามไม่ให้ผู้เช่าเรียกเก็บค่าเช่าบ้านล่วงหน้าเกิน 1 เดือน

7.ห้ามเรียกเก็บเงินมัดจำเกิน 1 เดือน

8.ห้ามกำหนดสัญญาให้ผู้ให้เช่าสามารถขึ้นค่าเช่าบ้าน และค่าน้ำค่าไฟ ก่อนสัญญาเช่าบ้านครบกำหนด

9.ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิตรวจสอบทรัพย์ที่เช่าหรือตรวจบ้านโดยไม่แจ้งผู้เช่าล่วงหน้า

10.ห้ามผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินกว่าที่การไฟฟ้าเรียกเก็บ

11.ผู้ให้เช่าไม่สามารถเข้าไปในบ้านที่ให้เช่าเพื่อยึดหรือย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออก

12.ผู้ให้เช่าไม่สามารถเรียกค่าต่อสัญญาเมื่อผู้เช่ารายเดิมประสงค์อยากจะเช่าต่อ

13.ผู้ให้เช่าไม่สามารถยกเลิกสัญญาโดยที่ผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญา

14.ห้ามกำหนดสัญญาเช่าบ้านให้ผู้เช่ารับผิดชอบความเสียหายที่เกิดจากการใช้งานตามปกติ

สรุปท้ายบทความ ‘สัญญาเช่าบ้าน’ มีอะไรต้องระวัง

กล่าวโดยสั้น ๆ แล้ว สิ่งที่ต้องระวังในสัญญาเช่าบ้านคือการโดนเอาเปรียบจากกฎหมายและการตีความ เพราะบางทีเราอาจจะรีบอ่านโดยข้ามบางจุดไป ใครที่อ่านบทความนี้แล้วอย่าลืมนำไปปรับใช้เวลาจะเช่าบ้านหรือเช่าคอนโดกันนะคะ เป็นเกร็ดเล็กเกร็ดน้อยที่มองข้ามไม่ได้เลยจริง ๆ 

ส่วนใครที่สนใจอยากเช่าบ้านหรืออยากปล่อยเช่าคอนโด ลองคลิกมาดูที่ Kaidee