หลายคนคงสงสัยว่า อะไรคือโครงการ Mixed-Use ทำไมต้อง “Mix” ทำตึกอสังหาฯ โดยมุ่งเป้ากลุ่มเดียวไปเลยไม่ได้เหรอ วันนี้ Kaidee Property มีคำตอบมาให้คุณ

โครงการ Mixed-Use คืออะไร

โครงการมิกซ์ยูส (Mixed-Use) คือการผสมผสานการใช้งานของอสังหาฯเข้าด้วยกันเพื่อใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด เมื่อย้อนกลับไปมองอดีต เทรนด์ Mixed-Use เริ่มเข้ามามีบทบาทในไทยตั้งแต่ปี พ.ศ.2560 (ค.ศ. 2017) และเริ่มกลายเป็นเทรนด์ฮิตขึ้นเรื่อย ๆ ในปัจจุบัน

จากแต่เดิมที่เหล่า Developer นิยมทำตึกสำนักงานรวมกับร้านค้าเชิงพาณิชย์ดังที่เราเห็นได้ทั่วไปตามสีลมและสาทร Developer หลายแบรนด์เริ่มหันกลับมามองการ Mix การใช้งานแบบอื่น ๆ เพื่อเพิ่มส่วนแบ่งทางการตลาดให้มากขึ้น

ในการ “Mix” การใช้งานแบบอื่นๆ นั้น แน่นอนว่าผสมแบบตามใจไม่ได้เนื่องจากทุก Developer  ล้วนมุ่งให้ตึกของตนนั้นมีผู้บริโภคมาใช้งานให้มากที่สุด หากอ้างอิงจากการวิเคราะห์ของ EIC การผสมผสานจุดประสงค์การใช้งานที่ส่งเสริมกันมากที่สุดประกอบไปด้วย

1.ที่อยู่อาศัย+สำนักงาน

2.ตึกเพื่อการเรียนการศึกษา+สำนักงาน

3.ตึกเพื่อการเรียนการศึกษา+พื้นที่สันทนาการ

4.โรงแรม+สำนักงาน

5.โรงแรม+พื้นที่เชิงพาณิชย์

6.พื้นที่เชิงพาณิชย์+สำนักงาน

7.พื้นที่เชิงพาณิชย์+พื้นที่สันทนาการ

ผลกระทบทางบวกและทางลบของมิกซ์ยูส

เป็นที่แน่นอนว่าเทรนด์ของ Mixed-Used จะเพิ่มการแข่งขันทางการตลาดของอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากตึกอสังหาฯ ส่วนมากในปัจจุบันเป็นประเภท “Single-Use”ซึ่งตอบสนองการใช้งานของผู้บริโภคเพียงด้านเดียวและการเข้ามาของ Mixed-Use สามารถตอบสนองผู้บริโภคได้มากกว่า

จากกราฟวิเคราะห์อัตราการเช่าพื้นที่ออฟฟิศของ EIC พบว่า อัตราการเช่าพื้นที่ออฟฟิศเริ่มลดลงมาตั้งแต่ ปี 2018 หลังจากการเข้ามาของเทรนด์ Mixed-Used เพียงปีเดียว และลดลงอย่างเห็นได้ชัดในปัจจุบันดังภาพ

อย่างไรก็ตาม ใช่ว่าการมาของตึก Mixed-Use จะมีแต่ผลกระทบทางลบเสมอไป หากโครงการมิกซ์ยูสนั้นตั้งอยู่ที่นอกเมืองสักหน่อย และวิธีการทำกำไรของโครงการนั้นแตกต่างกับพื้นที่เชิงพาณิชย์โดยรอบ จะทำให้เกิดผลทางบวกอย่างมากเนื่องจากโครงการจะดึงผู้บริโภคจำนวนมากเข้าพื้นที่ ดังเช่น โครงการ ICONSIAM ที่เพิ่มยอดจองห้องของโรงแรมรอบแม่น้ำเจ้าพระยาอย่างมีนัยสำคัญ อีกทั้งยังทำให้มีนักท่องเที่ยวและผู้บริโภคตามร้านภัตตาคารริมแม่น้ำเจ้าพระยาเพิ่มขึ้นอีกด้วย

โครงการมิกซ์ยูสมาแรง

เมื่อโอกาสทางการตลาดอยู่ตรงหน้า เหล่า Developer ต่างก็ปล่อยโปรเจคมิกซ์ยูสออกมากันพอสมควร ซึ่ง Kaidee Property จะแบ่งออกเป็นสองกลุ่มใหญ่ๆ คือในเมือง(CBD) และนอกเมือง

ในเมือง (CBD)

1.ดุสิต เซนทรัลพาร์ค

สำหรับที่ตั้งของโครงการนี้เรียกได้ว่าพอเหมาะพอเจาะ เพราะตั้งอยู่ที่โรงแรมดุสิตธานีเดิม ใกล้กับ BTS ศาลาแดง

ดุสิต เซนทรัลพาร์คจะเป็นการ Mix ระหว่าง โรงแรม, อาคารที่พักอาศัย และสำนักงาน โดยที่ 8 ชั้นแรกจะเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ของ Central โดยรวมคาดว่าโครงการจะสร้างเสร็จประมาณปี 2567

2.One Bangkok

มาต่อกันที่โครงการที่อาจเรียกได้ว่าเป็น Mega Project เนื่องจากประกอบไปด้วยโรงแรม, อาคารสำนักงาน, พื้นที่อยู่อาศัย และอาคารสำหรับใช้ประชุมหรือจัดนิทรรศการ

จุดเด่นของโครงการนี้จะอยู่ที่ “ตึกพิกุลทาวเวอร์” ซึ่งมีความสูงถึง 92 ชั้น ส่วนความอลังการคงต้องรอดูว่าตอนสร้างเสร็จใน Phase แรก ปี 2565 จะสุดยอดขนาดไหน

ส่วนทำเลก็ดีไม่แพ้กับดุสิต เซนทรัลพาร์ค เพราะตั้งอยู่ใกล้ MRT ลุมพินีใกล้ถนนวิทยุ ทำให้สามารถคาดการณ์ได้ว่าเมื่อสร้างเสร็จคงมีผู้คนเข้าจับจองพื้นที่กันไม่น้อยเลย

3.Samyan MitrTown

ทำเลของโครงการนี้นับว่าดึงดูดผู้บริโภคอย่างสูงสุด เนื่องจากตั้งอยู่ใกล้กับ MRT สามย่าน และจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เป็นอย่างมาก 

ในส่วนของการ Mix การใช้งาน โครงการนี้ประกอบไปด้วย พื้นที่เชิงพาณิชย์ใน 6 ชั้นแรก และที่เหลือเป็นส่วนที่พักอาศัยแบบคอนโดมิเนียม

จุดเด่นของโครงการนี้คือมีโซนที่เปิด ตลอด 24 ชั่วโมง เพื่อเอาใจฐานลูกค้าที่เป็นนิสิตนักศึกษา ซึ่งจะมี ร้านค้า, ฟิตเนส และ Co-Working Space คอยเปิดให้บริการ

นอกเมือง

1.Bangkok Mall

โครงการนี้จะตั้งอยู่บริเวณบางนาบนถนนสายสุขุมวิท โดยเน้นเจาะกลุ่มเป้าหมายที่อาศัยอยู่นอกเมืองไปสักหน่อย

คอนเซ็ปต์ของโปรเจคนี้คือการสร้างเมืองเล็กๆ ในโครงการของตัวเอง จึงมีการ Mix รูปแบบอาคารหลายรูปแบบมากซึ่งประกอบไปด้วย พื้นที่ศูนย์การค้า, สวนสนุก, โรงแรม, อาคารสำนักงาน, และพื้นที่พักอาศัย

ส่วนกำหนดการที่คาดว่าจะแล้วเสร็จ และสามารถเปิดให้บริการทั้งโครงการคือภายในปี 2567

2.The Forestias

ที่ตั้งของโครงการนี้จะตั้งอยู่บนถนนบางนา ตราด ตรงช่วงกิโลเมตรที่ 7 และด้วยความที่ตั้งอยู่นอกเมืองนี่เองที่ทำให้คอนเซ็ปต์ของโครงการนี้แตกต่างจากโครงการ Mixed-Use อื่นๆ อย่างเห็นได้ชัด

คอนเซ็ปต์ของโครงการนี้คือการสร้างป่าและเมืองไว้ด้วยกัน โดยพื้นที่ใช้สอยจะประกอบไปด้วย คอนโดมิเนียม, บ้านเดี่ยว, พื้นที่เชิงพาณิชย์, อาคารสำนักงาน, และโรงแรม

3.The Grand Rama 9

โครงการนี้ตั้งอยู่ในเขตห้วยขวาง ประกอบไปด้วย 3 อาคาร ซึ่งคอนเซ็ปต์หลักๆ คือเน้นพื้นที่พักอาศัยหรือคอนโดมิเนียม

ส่วนจุดประสงค์การใช้งานจะผสมผสานระหว่าง พื้นที่เชิงพาณิชย์, อาคารสำนักงาน, โรงแรม และคอนโดมิเนียม

ในเรื่องกำหนดการที่คาดว่าจะแล้วเสร็จประมาณกลางปี 2565

สรุปท้ายบทความ

Mixed-Use Project นับได้ว่าเป็นเทรนด์ที่กำลังปังอย่างแท้จริง เมื่อตลาดอสังหาฯ กำลังประสบปัญหา Over Supply จากอาคารประเภท Single-Use หรืออาคารสำนักงานแบบเดี่ยวๆ Kaidee Property เชื่อว่าการเข้ามาของเทรนด์สุดปังอันนี้นั้น จะช่วยให้ตลาดอสังหาฯ ปรับตัวไปในทางที่ดีขึ้น และเนื่องจากมีการแข่งขันเพิ่มขึ้น ผู้บริโภคและผู้ใช้บริการก็จะได้รับสิ่งดีๆ ตามไปด้วย