โครงการ Mixed-Use คืออะไร ทำไมใครๆ ก็อยากลงทุน

โครงการ Mixed-Use คืออะไร ทำไมใครๆ ก็อยากลงทุน

สรุปบทความ

การเข้ามาของ Mixed-Used จะเพิ่มการแข่งขันทางการตลาดของอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากตึกอสังหาฯ ส่วนมากในปัจจุบันเป็นประเภท “Single-Use”
ดังนั้นเหล่า Developer หลายแบรนด์จึงเริ่มหันกลับมามองการสร้างตึก Mixed-Use แบบอื่น ๆ เพื่อเพิ่มส่วนแบ่งทางการตลาดให้มากขึ้น

หลายคนคงสงสัยว่า อะไรคือโครงการ Mixed-Use ทำไมต้อง “Mix” ทำตึกอสังหาฯ โดยมุ่งเป้ากลุ่มเดียวไปเลยไม่ได้เหรอ วันนี้ Kaidee Property มีคำตอบมาให้คุณ

โครงการ Mixed-Use คืออะไร

โครงการมิกซ์ยูส (Mixed-Use) คือการผสมผสานการใช้งานของอสังหาฯเข้าด้วยกันเพื่อใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด เมื่อย้อนกลับไปมองอดีต เทรนด์ Mixed-Use เริ่มเข้ามามีบทบาทในไทยตั้งแต่ปี พ.ศ.2560 (ค.ศ. 2017) และเริ่มกลายเป็นเทรนด์ฮิตขึ้นเรื่อย ๆ ในปัจจุบัน

จากแต่เดิมที่เหล่า Developer นิยมทำตึกสำนักงานรวมกับร้านค้าเชิงพาณิชย์ดังที่เราเห็นได้ทั่วไปตามสีลมและสาทร Developer หลายแบรนด์เริ่มหันกลับมามองการ Mix การใช้งานแบบอื่น ๆ เพื่อเพิ่มส่วนแบ่งทางการตลาดให้มากขึ้น

ในการ “Mix” การใช้งานแบบอื่นๆ นั้น แน่นอนว่าผสมแบบตามใจไม่ได้เนื่องจากทุก Developer  ล้วนมุ่งให้ตึกของตนนั้นมีผู้บริโภคมาใช้งานให้มากที่สุด หากอ้างอิงจากการวิเคราะห์ของ EIC การผสมผสานจุดประสงค์การใช้งานที่ส่งเสริมกันมากที่สุดประกอบไปด้วย

1.ที่อยู่อาศัย+สำนักงาน

2.ตึกเพื่อการเรียนการศึกษา+สำนักงาน

3.ตึกเพื่อการเรียนการศึกษา+พื้นที่สันทนาการ

4.โรงแรม+สำนักงาน

5.โรงแรม+พื้นที่เชิงพาณิชย์

6.พื้นที่เชิงพาณิชย์+สำนักงาน

7.พื้นที่เชิงพาณิชย์+พื้นที่สันทนาการ

mixed use synergy
ขอขอบคุณภาพจาก EIC

ผลกระทบทางบวกและทางลบของมิกซ์ยูส

เป็นที่แน่นอนว่าเทรนด์ของ Mixed-Used จะเพิ่มการแข่งขันทางการตลาดของอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากตึกอสังหาฯ ส่วนมากในปัจจุบันเป็นประเภท “Single-Use”ซึ่งตอบสนองการใช้งานของผู้บริโภคเพียงด้านเดียวและการเข้ามาของ Mixed-Use สามารถตอบสนองผู้บริโภคได้มากกว่า

จากกราฟวิเคราะห์อัตราการเช่าพื้นที่ออฟฟิศของ EIC พบว่า อัตราการเช่าพื้นที่ออฟฟิศเริ่มลดลงมาตั้งแต่ ปี 2018 หลังจากการเข้ามาของเทรนด์ Mixed-Used เพียงปีเดียว และลดลงอย่างเห็นได้ชัดในปัจจุบันดังภาพ

mixed use occupancy rate
ขอขอบคุณภาพจาก EIC

อย่างไรก็ตาม ใช่ว่าการมาของตึก Mixed-Use จะมีแต่ผลกระทบทางลบเสมอไป หากโครงการมิกซ์ยูสนั้นตั้งอยู่ที่นอกเมืองสักหน่อย และวิธีการทำกำไรของโครงการนั้นแตกต่างกับพื้นที่เชิงพาณิชย์โดยรอบ จะทำให้เกิดผลทางบวกอย่างมากเนื่องจากโครงการจะดึงผู้บริโภคจำนวนมากเข้าพื้นที่ ดังเช่น โครงการ ICONSIAM ที่เพิ่มยอดจองห้องของโรงแรมรอบแม่น้ำเจ้าพระยาอย่างมีนัยสำคัญ อีกทั้งยังทำให้มีนักท่องเที่ยวและผู้บริโภคตามร้านภัตตาคารริมแม่น้ำเจ้าพระยาเพิ่มขึ้นอีกด้วย

โครงการมิกซ์ยูสมาแรง

เมื่อโอกาสทางการตลาดอยู่ตรงหน้า เหล่า Developer ต่างก็ปล่อยโปรเจคมิกซ์ยูสออกมากันพอสมควร ซึ่ง Kaidee Property จะแบ่งออกเป็นสองกลุ่มใหญ่ๆ คือในเมือง(CBD) และนอกเมือง

ในเมือง (CBD)

1.ดุสิต เซนทรัลพาร์ค

Dusit Central Park
ขอขอบคุณรูปภาพจาก Dusit Central Park

สำหรับที่ตั้งของโครงการนี้เรียกได้ว่าพอเหมาะพอเจาะ เพราะตั้งอยู่ที่โรงแรมดุสิตธานีเดิม ใกล้กับ BTS ศาลาแดง

ดุสิต เซนทรัลพาร์คจะเป็นการ Mix ระหว่าง โรงแรม, อาคารที่พักอาศัย และสำนักงาน โดยที่ 8 ชั้นแรกจะเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ของ Central โดยรวมคาดว่าโครงการจะสร้างเสร็จประมาณปี 2567

2.One Bangkok

one bangkok
ขอขอบคุณรูปภาพจาก One Bangkok

มาต่อกันที่โครงการที่อาจเรียกได้ว่าเป็น Mega Project เนื่องจากประกอบไปด้วยโรงแรม, อาคารสำนักงาน, พื้นที่อยู่อาศัย และอาคารสำหรับใช้ประชุมหรือจัดนิทรรศการ

จุดเด่นของโครงการนี้จะอยู่ที่ “ตึกพิกุลทาวเวอร์” ซึ่งมีความสูงถึง 92 ชั้น ส่วนความอลังการคงต้องรอดูว่าตอนสร้างเสร็จใน Phase แรก ปี 2565 จะสุดยอดขนาดไหน

ส่วนทำเลก็ดีไม่แพ้กับดุสิต เซนทรัลพาร์ค เพราะตั้งอยู่ใกล้ MRT ลุมพินีใกล้ถนนวิทยุ ทำให้สามารถคาดการณ์ได้ว่าเมื่อสร้างเสร็จคงมีผู้คนเข้าจับจองพื้นที่กันไม่น้อยเลย

3.Samyan MitrTown

Samyan_Mitrtown_สามย่านมิตรทาวน์
ขอขอบคุณรูปภาพจาก Wikipedia

ทำเลของโครงการนี้นับว่าดึงดูดผู้บริโภคอย่างสูงสุด เนื่องจากตั้งอยู่ใกล้กับ MRT สามย่าน และจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เป็นอย่างมาก 

ในส่วนของการ Mix การใช้งาน โครงการนี้ประกอบไปด้วย พื้นที่เชิงพาณิชย์ใน 6 ชั้นแรก และที่เหลือเป็นส่วนที่พักอาศัยแบบคอนโดมิเนียม

จุดเด่นของโครงการนี้คือมีโซนที่เปิด ตลอด 24 ชั่วโมง เพื่อเอาใจฐานลูกค้าที่เป็นนิสิตนักศึกษา ซึ่งจะมี ร้านค้า, ฟิตเนส และ Co-Working Space คอยเปิดให้บริการ

นอกเมือง

1.Bangkok Mall

Bangkok Mall
ขอขอบคุณรูปภาพจาก Wikipedia

โครงการนี้จะตั้งอยู่บริเวณบางนาบนถนนสายสุขุมวิท โดยเน้นเจาะกลุ่มเป้าหมายที่อาศัยอยู่นอกเมืองไปสักหน่อย

คอนเซ็ปต์ของโปรเจคนี้คือการสร้างเมืองเล็กๆ ในโครงการของตัวเอง จึงมีการ Mix รูปแบบอาคารหลายรูปแบบมากซึ่งประกอบไปด้วย พื้นที่ศูนย์การค้า, สวนสนุก, โรงแรม, อาคารสำนักงาน, และพื้นที่พักอาศัย

ส่วนกำหนดการที่คาดว่าจะแล้วเสร็จ และสามารถเปิดให้บริการทั้งโครงการคือภายในปี 2567

2.The Forestias

foretias
ขอขอบคุณรูปภาพจาก Expat life in Thailand

ที่ตั้งของโครงการนี้จะตั้งอยู่บนถนนบางนา ตราด ตรงช่วงกิโลเมตรที่ 7 และด้วยความที่ตั้งอยู่นอกเมืองนี่เองที่ทำให้คอนเซ็ปต์ของโครงการนี้แตกต่างจากโครงการ Mixed-Use อื่นๆ อย่างเห็นได้ชัด

คอนเซ็ปต์ของโครงการนี้คือการสร้างป่าและเมืองไว้ด้วยกัน โดยพื้นที่ใช้สอยจะประกอบไปด้วย คอนโดมิเนียม, บ้านเดี่ยว, พื้นที่เชิงพาณิชย์, อาคารสำนักงาน, และโรงแรม

3.The Grand Rama 9

Grand Rama9
ขอขอบคุณรูปภาพจาก Grandcannalland

โครงการนี้ตั้งอยู่ในเขตห้วยขวาง ประกอบไปด้วย 3 อาคาร ซึ่งคอนเซ็ปต์หลักๆ คือเน้นพื้นที่พักอาศัยหรือคอนโดมิเนียม

ส่วนจุดประสงค์การใช้งานจะผสมผสานระหว่าง พื้นที่เชิงพาณิชย์, อาคารสำนักงาน, โรงแรม และคอนโดมิเนียม

ในเรื่องกำหนดการที่คาดว่าจะแล้วเสร็จประมาณกลางปี 2565

สรุปท้ายบทความ

Mixed-Use Project นับได้ว่าเป็นเทรนด์ที่กำลังปังอย่างแท้จริง เมื่อตลาดอสังหาฯ กำลังประสบปัญหา Over Supply จากอาคารประเภท Single-Use หรืออาคารสำนักงานแบบเดี่ยวๆ Kaidee Property เชื่อว่าการเข้ามาของเทรนด์สุดปังอันนี้นั้น จะช่วยให้ตลาดอสังหาฯ ปรับตัวไปในทางที่ดีขึ้น และเนื่องจากมีการแข่งขันเพิ่มขึ้น ผู้บริโภคและผู้ใช้บริการก็จะได้รับสิ่งดีๆ ตามไปด้วย

สอบถามข้อมูลอื่นๆ หรือสิทธิพิเศษเพิ่มเติม

กรุณาสแกนคิวอาร์โค้ด หรือเพิ่มเพื่อนด้วยไอดีไลน์ @kaideeofficial