ในปัจจุบันมีการทำธุรกรรมต่าง ๆ เกิดขึ้นมากมาย นั่นรวมไปถึงการซื้อขายที่ดินอีกด้วย อย่างไรก็ตามที่ดินไม่ใช่ของที่จะซื้อ จ่ายเงิน จบ ได้ เพราะที่ดินนับเป็นอสังหาริมทรัพย์จึงต้องมีงานเอกสารวุ่นวายเข้ามาเกี่ยวข้อง รวมไปถึงการจัดการค่าโอนที่ดินที่ต้องอัปเดตอยู่ตลอดเวลาแต่ไม่ต้องเป็นกังวลไป  วันนี้ Kaidee Property รวมรวมสิ่งที่คุณต้องรู้ในการโอนที่ดิน และค่าโอนที่ดิน 2564 มาเรียบร้อยแล้ว เลือกกดอ่านตามหัวข้อได้เลยค่า

การโอนที่ดินคืออะไร

การโอนที่ดินคือสิ่งที่ต้องทำหลังมีการซื้อ ขาย ที่ดิน เพราะกระบวนการนี้จะทำให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์โดยชอบด้วยกฎหมายอย่างสมบูรณ์ จึงเป็นสิ่งที่ขาดไปไม่ได้ในกระบวนการซื้อขาย

อย่างไรก็ตาม การโอนกรรมสิทธิ์นั้นไม่ได้เหมือนกันในทุกกรณี เพราะลักษณะการโอน หรือ ค่าโอนที่ดิน 2564 จะต่างออกไปตามผู้รับโอนนั่นเอง ในที่นี้จะมีตั้งแต่ ญาติ ครอบครัว ลูก มรดก ระหว่างผู้ซื้อผู้ขายธรรมดา ไปจนถึงนิติบุคคล 

ค่าใช้จ่ายโอนที่ดิน 2564

1. ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท
2. ค่าอากร 5 บาท
3. ค่าพยาน 20 บาท
4. ค่าธรรมเนียมในการโอนที่ดิน (แตกต่างกันไปตามกรณีในการโอน)
5. ค่าจดจำนอง (แตกต่างกันไปตามกรณีในการโอน)
6. ค่าอากรแสตมป์ คือ 0.5 % ของราคาซื้อขาย ถ้าราคาซื้อ ขาย ต่ำกว่าราคาประเมิน เจ้าหน้าที่จะใช้ราคาประเมินในการคิด แต่ถ้าต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้รับโอนที่ดินจะไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์อีก
7. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คือ 3.3% ของราคาซื้อขาย ถ้าราคาซื้อ ขาย ต่ำกว่าราคาประเมิน เจ้าหน้าที่จะใช้ราคาประเมินในการคิด

อย่างไรก็ตาม ค่าโอนที่ดิน 2564 นี้จะแตกต่างออกไปตามกรณีในการโอนที่ดิน สามารถศึกษาทั้ง 6 กรณีของค่าโอนที่ดินได้ที่ด้านล่างเลยค่ะ

กรณีค่าโอนที่ดินสำหรับการซื้อ-ขาย

โดยปกติแล้วจะค่าโอนที่ดิน 2564 ในกรณีนี้จะคิดเป็น 2% ของราคาประเมิน อย่างไรก็ตาม ทางภาครัฐได้ออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเนื่องจากเป็นช่วงวิกฤติการณ์ COVID-19  ค่าโอนที่ดินปี 2564 จึงได้ปรับลงมาเป็น 0.01% จนถึง วันที่ 31 ธันวาคม 2564 โดยมี 4 เงื่อนไขคือ

1. ต้องเป็นการซื้อ ขายที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุดที่ไว้ใช้อยู่อาศัยเท่านั้น และต้องมีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท
2. ต้องซื้อจากผู้จัดสรร หรือผู้ประกอบการที่จดทะเบียนอาคารชุด และต้องเป็นบ้านมือหนึ่ง หรือบ้านใหม่นั่นเอง หากเป็นที่อยู่อาศัยมือสอง เช่น บ้าน คอนโด หรือสร้างเอง จะไม่เข้าข่ายได้รับการลดราคาค่าโอน
3. ต้องโอนและจดจำนองพร้อมกัน ถึงจะได้ลดราคาค่าธรรมเนียมค่าจดจำนอง

4. ต้องโอนภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2564

อย่างไรก็ตาม สำหรับการซื้อขายที่มีมูลค่ามากกว่า 3 ล้านบาท ค่าโอนที่ดินจะคิด  2% เหมือนเดิม ซึ่งส่วนมาก ผู้ซื้อและผู้ขายมักจะช่วยกันจ่ายคนละ 50% 

ส่วนค่าจดจำนอง ซึ่งปกติคิด 1% ก็ได้ปรับลดเหลือ  0.01% เหมือนกัน หากปฏิบัติเงื่อนไข 4 ข้อในด้านบนที่กล่าวไปแล้ว หากหลุดเกณฑ์ข้อใดข้อหนึ่ง ค่าจำนองจะคิดเป็น 1% ตามเดิม 

กรณีค่าโอนที่ดินให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย

ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย คือ ลูกที่ได้รับการรับรองบุตรและทั้งพ่อและแม่จดทะเบียนสมรสกัน โดยค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน 2564 นั้นจะมีอยู่ 2 อย่าง คือ

1. ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
2. ค่าอากรแสตมป์ 0.5% จากราคาประเมิน  

สิ่งที่ต้องจำให้ขึ้นใจคือ เมื่อพ่อหรือแม่โอนบ้านหรือที่ดินให้บุตร จะได้รับการยกเว้นการเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา อย่างไรก็ตาม มีข้อแม้ว่า ทรัพย์สินที่โอนจะต้องมีมูลค่าไม่มากกว่า 20 ล้านบาท หากเกิน จะต้องเสียภาษี 5% ของมูลค่าทรัพย์สินนั้นๆ (เฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาทขึ้นมา)

กรณีค่าโอนที่ดินให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

หากลูกไม่ได้รับการรับรองบุตรหรือพ่อและแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส จะมีค่าใช้จ่าย 3 อย่าง ดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน

2. ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน  

3. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน และสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%

กรณีค่าโอนที่ดินให้แก่สามี-ภรรยา

หากทั้งคู่จดทะเบียนสมรส และอยากโอนที่ดิน แต่ไม่อยากให้เป็นในรูปแบบของมรดก จะมีค่าใช้จ่าย 3 อย่างดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน

2. ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน  

3. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน และสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%

กรณีค่าโอนที่ดินให้ญาติพี่น้อง

สำหรับญาติในทางกฎหมาย หากไม่โอนที่ดินในรูปแบบของมรดก จะเสียค่าใช้จ่ายดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมการโอน 2% จากราคาประเมิน แต่หากเป็นกรณี ปู่ ย่า ตา ยาย โอนที่ดินให้หลานในทางกฎหมายที่เป็นผู้สืบสันดาน จะเสียค่าธรรมเนียมแค่ 0.5% จากราคาประเมิน

2. ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน  

3.  ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน และสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%

กรณีค่าโอนที่ดินแบบมรดก

หากจะโอนที่ดินให้ผู้สืบสันดานโดยแท้อย่าง บุตร, หลาน หรือ คู่สมรส จะเสียค่าโอนที่ดิน 2564 เป็นจำนวน 0.5% จากราคาประเมิน แต่ถ้าเป็นแค่ ญาติ หรือ ลูกบุญธรรม จะต้องเสียค่าโอนที่ดิน 2564 ตามราคาเดิมคือ 2% จากราคาประเมิน

อย่างไรก็ตาม ข้อดีของการค่าโอนที่ดิน 2564 แบบมรดกคือ ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้ แต่จะมีค่าธรรมเนียมยิบย่อย เช่น ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท หรือ ค่าจดทะเบียนผู้จัดการมรดก แปลงละ 50 บาท ฯลฯ

แต่สิ่งหนึ่งที่ลืมไม่ได้เป็นอันขาด คือ ผู้รับโอนที่ดินแบบมรดกจะต้องเสียภาษีมรดกด้วย โดยมีรายละเอียดดังนี้  

1. หากทรัพย์สินมีมูลค่าเกิน 100 ล้านบาท จะต้องเสียภาษี 10% โดยเสียแค่เฉพาะส่วนเกินจากมูลค่า 100 ล้านบาท
2. หากผู้รับมรดกเป็นทายาทโดยชอบด้วยกฎหมาย หรือเป็น ผู้สืบสันดาน อัตราภาษีจะลดลงมาเหลือ 5% 
3. คู่สามีภรรยาที่จดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฎหมาย หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งถึงแก่กรรม แล้วอีกฝ่ายได้รับมรดก ฝ่ายนั้นจะได้รับการยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษี

อย่างไรก็ตาม โดยสรุปแล้ว การโอนที่ดินทุก ๆ กรณี จะมีค่าธรรมเนียมเล็ก ๆ น้อย ๆ เช่น  ค่าพยาน 20 บาท และค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท ซึ่งถือว่าไม่แพงมากนักสำหรับการค่าโอนที่ดิน 2564

ขั้นตอนในการจ่ายค่าโอนที่ดิน 2564

ขั้นตอนในการจ่ายค่าโอนที่ดิน 2564 นั้นไม่ยาก สิ่งที่ยากคือการรอคอย เพราะระยะเวลาในการจ่ายค่าโอนที่ดิน นั้นจะขึ้นอยู่กับจำนวนผู้มาใช้บริการจ่ายค่าโอนที่ดินที่กรมที่ดินนั่นเอง ซึ่งโดยปกติแล้วจะใช้เวลาเพียง 1-2 ชั่วโมง หากมีผู้มาใช้บริการจ่ายค่าโอนที่ดินไม่หนาแน่นมากนัก 

1. เขียนคำขอในการโอนที่ดิน พร้อมแนบเอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดิน

2. นำคำขอในการโอนที่ดินและเอกสารไปยื่นกับเจ้าหน้าที่ เมื่อเจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสารแล้ว เราจะได้รับบัตรคิว แล้วจึงนั่งรอที่ฝ่ายชำนาญงานเพื่อรอคิว

3. เมื่อถึงคิวของเรา ผู้โอนและผู้รับโอนที่ดินจะต้องลงชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่ชำนาญงาน

4. เจ้าหน้าที่ชำนาญงานจะประเมินราคาที่ดินเพื่อนำไปคิดค่าโอนที่ดิน 2564 หลังจากนั้นเราจะได้รับใบคำนวณค่าใช้จ่ายจากเจ้าหน้าที่

5. นำใบคำนวณค่าใช้จ่ายไปชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน แล้วเราจะได้รับใบเสร็จสีฟ้าและสีเหลือง

6. ให้ใบเสร็จสีเหลืองแก่เจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงาน และรับสำเนาใบเสร็จรับเงินสีฟ้าจากผู้ขาย เพราะผู้ขายต้องเก็บใบเสร็จสีฟ้าตัวจริงไว้

7. หลังจากนั้นเจ้าหน้าที่ชำนาญงานจะพิมพ์สลักหลังโฉนด ในตอนนี้เราต้องตรวจสอบ เมื่อเห็นว่าโฉนดถูกต้องแล้ว เราก็จะได้รับโฉนดพร้อมสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ขั้นตอนนี้จะถือว่าสิ้นสุดขั้นตอนการจ่ายค่าโอนที่ดิน และกรรมสิทธิ์ของที่ดินนั้น ๆ ก็ถือเป็นของผู้ซื้อหรือผู้รับโอนโดยสมบูรณ์ตามกฎหมาย

เอกสารสำหรับการโอนที่ดิน 2564

เอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดิน  2564 จะแตกต่างกันไปตามชนิดของผู้ยื่นเรื่อง ในที่นี้มี 2 กรณีคือ บุคคลธรรมดา และนิติบุคคล

กรณีบุคคลธรรมดาที่อยากทำการจ่ายค่าโอนที่ดิน

1. บัตรประชาชนพร้อมสำเนา และลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้องให้เรียบร้อย

2. ในกรณีเคยเปลี่ยนชื่อ สกุล ต้องนำหนังสือเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล พร้อมสำเนา และลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้องให้เรียบร้อย

3. ทะเบียนบ้านพร้อมสำเนา และลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้องให้เรียบร้อย

4. ในกรณีที่มอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน ต้องมีหนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) มาด้วย

• 4.1 สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ

• 4.2 สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

กรณีนิติบุคคลที่อยากทำการจ่ายค่าโอนที่ดิน

1. หนังสือรับรองนิติบุคคล (มีอายุไม่เกิน 1 เดือน)

2. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (มีอายุไม่เกิน 1 เดือน) ในกรณีที่ผู้ถือหุ้นคนใดคนหนึ่งไม่ได้ถือสัญชาติไทย ผู้ถือหุ้นนั้นต้องมีหุ้นไม่ถึง 40% ของผู้ถือหุ้นทั้งหมด

3. รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ที่ระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อและแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ซื้อให้เรียบร้อย

4. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม

5. หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ

6. หนังสือมอบอำนาจ (ในกรณีที่มอบอำนาจให้ผู้อื่นมาทำแทน)

• 6.1  สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ

• 6.2 สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

สรุปท้ายบทความอัปเดตค่าโอนที่ดินปี 2564

ถึงการจ่ายค่าโอนที่ดินจะมีรายละเอียดยิบย่อยเต็มไปหมด แต่พอ Kaidee Property แจกแจงรายละเอียดค่าโอนที่ดินให้แบบนี้ การจ่ายค่าโอนที่ดิน 2564 ก็กลายเป็นเรื่องที่ไม่ยาก แค่อัปเดตค่าโอนที่ดินประจำปี 2564 และเรียนรู้ขั้นตอนในการจ่ายค่าโอนที่ดิน 2564 กับ Kaidee Property เท่านี้ เพื่อน ๆ ก็จะรู้รอบ รู้เท่าทันและทำธุรกรรมการโอนค่าที่ดินได้อย่างถูกต้องครบถ้วนแน่นอนค่ะ