‘ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง’ หนึ่งในประเภทที่ทุกคนน่าจะเคยได้ยินชื่อกัน แค่ก็ไม่คงไม่รู้ถึงรายละเอียดมากเท่าไรนัก เพราะมีข้อมูลยิบย่อยมากมายที่เราควรรู้ เพื่อให้การจ่ายภาษีเป็นไปได้ด้วยดีและครบถ้วน

ก่อนที่จะไปรู้จักกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เราต้องรู้ถึงความหมายของภาษีก่อนว่าหมายความว่าอย่างไรกัน ภาษี คือ เงินหรือทรัพย์สินที่รัฐจะเรียกเก็บจากประชาชนในประเทศทั้งบุคคลธรรมดาและนิติบุคคลเพื่อนำมาใช้ในการพัฒนาและปรับปรุงให้ประเทศดียิ่งขึ้น แบ่งเป็น 2 ประเภท คือ ทางตรงและทางอ้อม ซึ่งภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก็เป็นหนึ่งในภาษีทางตรงนั่นเอง

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คืออะไร ?

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือที่เรียกง่าย ๆ ว่า ภาษีที่ดิน เป็นภาษีที่มีการเรียกเก็บจากการทำประโยชน์บนที่ดินนั้น ๆ ตามมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทั้งอาคาร ที่อยู่อาศัย ตึก คอนโดมิเนียม และอื่น ๆ อีกมากมาย โดยมีการเรียกเก็บเป็นประจำทุกปี (รายปี) ให้กับ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น หรือ อปท. เพื่อนำมาพัฒนาในท้องถิ่นของที่อยู่นั้น 

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีผลบังคับใช้ในปี 2563 ที่ผ่านมาเป็นครั้งแรกแทนการเก็บภาษีโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างที่มีความคล้ายคลึงกัน โดยมีการแบ่งประเภททรัพย์สินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ต้องเสียภาษี มี 3 ประเภท ได้แก่

ที่อยู่อาศัย เป็นที่ดินที่มีการใช้ประโยชน์ ทำให้เจ้าของบ้านที่มีชื่อในโฉนดและทะเบียนบ้านกลายเป็นผู้เสียภาษี

ห้องชุด เช่น คอนโดมิเนียม หรือหอพัก เจ้าของที่ดินต้องเป็นผู้เสียภาษี โดยใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด

ที่ดิน รกร้างและไม่ได้ใช้ประโยชน์ ยกเว้นเสียว่าจะปล่อยที่ร้างเพื่อพัฒนาโครงการต่าง ๆ หรือ ปฏิบัติตามกฎหมายสั่ง

ผู้ที่ต้องจ่าย ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ผู้ที่ต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มีดังนี้

เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ที่ได้ทำประโยชน์จากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เป็นทรัพย์สินของทางรัฐ โดยอาจเป็นผู้ครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแห่งนี้

ผู้ถือครองเฉพาะที่ดิน มีการชำระแค่ส่วนมูลค่าของที่ดิน โดยที่ไม่รวมกับสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้น ๆ

ผู้ถือครองเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง มีการชำระแค่ส่วนมูลค่าของสิ่งปลูกสร้าง โดยที่ไม่รวมกับตัวที่ดิน

การคำนวณ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

เราสามารถคำนวณจำนวนของฐานภาษีที่ต้องชำระได้อย่างคร่าว ๆ แบบขั้นบันไดโดยใช้สูตรเบื้องต้นดังนี้

มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง – มูลค่าของฐานภาษีที่ได้รับยกเว้น = มูลค่าของฐานภาษี 

มูลค่าของฐานภาษี × อัตราภาษี = ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

และแบ่งเป็นกรณีต่าง ๆ ดังนี้

ที่ดินเปล่า

ภาระภาษี = มูลค่าที่ดิน x อัตราภาษี 

โดยที่ มูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน (ต่อ ตร.ว.) x ขนาดพื้นที่ดิน

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ภาระภาษี = (มูลค่าที่ดิน + มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง) x อัตราภาษี

โดยที่ มูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน (ต่อ ตร.ว.) x ขนาดพื้นที่ดิน 

มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง = (ราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง (ต่อ ตร.ม.) x ขนาดพื้นที่สิ่งปลูกสร้าง) – ค่าเสื่อมราคา

ห้องชุด 

ภาระภาษี = มูลค่าห้องชุด x อัตราภาษี 

โดยที่ มูลค่าห้องชุด = ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด (ต่อ ตร.ม.) x ขนาดพื้นที่ห้องชุด (ตร.ม.)

หรือแบ่งตามที่ดินประเภทต่าง ๆ ดังนี้

เพื่อการทำเกษตรกรรม (เช่น ทำนา ทำไร่ ทำสวน เลี้ยงสัตว์) เพดานภาษีสูงสุด 0.15%

เพื่อพักอาศัย เพดานภาษีสูงสุด 0.3%

เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม (เช่น โรงแรม ร้านค้า ร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ และโรงงาน) เพดานภาษีสูงสุด 1.2%

ที่ดินรกร้างไม่ได้ทำประโยชน์ เพดานภาษีสูงสุด 1.2% และเพิ่มเป็น 3% เมื่อปล่อยให้รกร้างติดต่อกัน 3 ปี

การลดหรือยกเว้นการจ่าย ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับการลดหย่อนภาษี

50% สำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังต่อไปนี้

• มีเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดา มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน และใช้ในการอยู่อาศัย (จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้นก่อนวันที่ 13 มีนาคม 2562)
• เป็นที่ตั้งของโรงไฟฟ้า หรือสิ่งปลูกสร้างและที่ดินที่มีความเกี่ยวข้องกับการผลิตไฟฟ้า

90% สำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังต่อไปนี้

• เป็นอสังหาริมทรัพย์รอการขายของสถาบันการเงินต่าง ๆ ไม่เกิน 5 ปี นับจากวันที่อสังหาฯ นั้นตกเป็นของหน่วยงานนั้น
• อยู่ระหว่างการก่อสร้างเป็นโครงการที่อยู่อาศัยหรืออุตสาหกรรม ไม่เกิน 3 ปี นับจากวันได้รับอนุญาตในการจัดสรรที่ดิน
• อยู่ระหว่างการก่อสร้างเป็นอาคารชุด ไม่เกิน 3 ปี นับจากวันได้รับอนุญาตก่อสร้าง
• อยู่ระหว่างการก่อสร้างเป็นนิคมอุตสาหกรรมไม่เกิน 3 ปี นับจากวันที่ได้รับอนุญาตจัดตั้ง
• ใช้ประโยชน์ในกิจการโรงเรียนเอกชน หรือสถาบันอุดมศึกษา
• ใช้เป็นสถานบริการแก่ประชาชนทั่วไป เช่น ลานเล่นกีฬา สวนสัตว์ หรือสวนสนุก ที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมาย

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับการยกเว้นการจ่ายภาษี

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับการยกเว้นการจ่ายภาษี มีรายการดังนี้

• ทรัพย์สินของรัฐหรือหน่วยงานรัฐที่ใช้ในกิจการรัฐหรือหน่วยงานรัฐ และสาธารณะ โดยที่ไม่ได้มีการหาผลประโยชน์จากที่ดินนั้น
• ทรัพย์สินทางการขององค์กรประชาชาติ ทบวงการชำนัญพิเศษขององค์การสหประชาชาติ หรือองค์การระหว่างประเทศอื่น ๆ ตามสนธิสัญญาหรือข้อตกลงที่ได้รับการยกเว้นภาษี
• ทรัพย์สินทางการของสถานทูตหรือสถานกงสุลต่างประเทศ
• ทรัพย์สินของสภากาชาดไทย
• ศาสนสมบัติที่ใช้ในการประกอบศาสนกิจ กิจการสาธารณะ ศาลเจ้า หรือที่อยู่ของนักพรต พระสงฆ์ นักบวช หรือบาทหลวง ในทุกศาสนา โดยที่ไม่ได้มีการหาผลประโยชน์จากที่ดินนั้น
• ทรัพย์สินที่ใช้เป็นสุสานหรือเป็นฌาปนสถานสาธารณะโดยไม่ได้รับสิ่งตอบแทน
• ทรัพย์สินของมูลนิธิ องค์การ หรือสถานที่การกุศลที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังกำหนด โดยที่ไม่ได้มีการหาผลประโยชน์จากที่ดินนั้น
• ทรัพย์สินเอกชนที่ราชการยินยอมให้จัดเพื่อสาธารณประโยชน์ตามที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังกำหนด
• ทรัพย์สินส่วนกลางที่ใช้ประโยชน์ร่วมกันของอาคารชุด (ส่วนกลางคอนโดมิเนียม)
• ที่ดินสาธารณูปโภคตามกฎหมายการจัดสรรที่ดิน
• ที่ดินที่เป็นพื้นที่สาธารณูปโภคตามกฎหมายการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย

ขั้นตอนจากจ่าย ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

การจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต้องทำตามขั้นตอนดังนี้

1. ตรวจสอบบัญชีรายการที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งแบ่งเป็น ประเภท ขนาด และการใช้ประโยชน์ (สามารถยื่นแก้ไขกับท้องถิ่นได้ทันทีหากไม่ถูกต้อง)
2. ตรวจสอบแบบแจ้งการประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งแบ่งเป็น ประเภท ขนาด ราคาประเมิน อัตราภาษี การใช้ประโยชน์ และค่าภาษีที่ดิน (ยื่นคัดค้านและอุทธรณ์หากการประเมินไม่ถูกต้อง)
3. ตรวจสอบหน่วยงานที่ต้องชำระภาษี ได้แก่ สำนักงานเทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) สำนักงานเขต (สำหรับกรุงเทพมหานคร) ศาลาว่าการเมืองพัทยา และองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นอื่น ๆ ตามที่มีกฎหมายกำหนด
4. ชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในระยะเวลาที่กำหนด

การจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออนไลน์

ในปัจจุบัน นอกจากช่องทางที่กล่าวไปข้างต้นแล้ว ผู้เสียภาษีที่ไม่สะดวกในการเดินทางไปยังสถานที่จ่ายภาษี ก็ยังสามารถชำระผ่านทางช่องทางออกไลน์และธนาคารต่าง ๆ ได้ดังนี้

• หน้าเคาน์เตอร์ธนาคารกรุงไทย ทุกสาขา
• Internet Banking ทุกธนาคาร
• Mobile Banking ทุกธนาคาร

ข้อสรุปเรื่อง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

สรุปแบบง่าย ๆ คือ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นภาษีที่เจ้าของที่ดินต้องชำระในทุก ๆ ปี เพื่อนำไปใช้ในการพัฒนาท้องถิ่น โดยมีอัตราการจ่ายภาษีที่แตกต่างกันตามประเภทของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ โดยที่มีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภทที่ได้รับการลดหย่อนและยกเว้น โดยเฉพาะที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่สร้างขึ้นเพื่อให้ประชากรได้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน ซึ่งผู้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก็สามารถชำระได้ผ่านทางออฟไลน์และออนไลน์

หวังว่าทุกท่านอ่านแล้วจะเข้าใจการจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมากยิ่งขึ้น ถ้าคุณซื้อที่ดินจาก Kaidee Property หรือมีอสังหาริมทรัพย์เป็นของตนเองแล้วล่ะก็ อย่าลืมจ่ายภาษีกันด้วยนะคะ

อ่านบทความเกี่ยวกับ อสังหาฯ อื่น ๆ