ในยุคที่อะไรต่อมิอะไรก็ไม่แน่นอน คนเราย่อมพิจารณาการจับจ่ายหรือเลือกสิ่งของให้ตัวเองอย่างถี่ถ้วนมากขึ้น รวมไปถึงการลงทุนที่ผู้ลงทุนเริ่มมองผลประกอบการในระยะยาวมากยิ่งขึ้น จากความผันผวนของเศรษฐกิจในปัจจุบัน และทุกความเสี่ยงหมายถึงโอกาสในการสูญเงินโดยใช่เหตุ

อสังหาริมทรัพย์หรือทำเลที่ดินก็เป็นอีกหนึ่งความเสี่ยงจากการลงทุนเช่นเดียวกัน เพราะหากเลือกลงทุนในพื้นที่ทำเลทอง ก็จะทำให้เราสามารถทำกำไรจากที่ดินนั้นได้ หรืออาจถึงขั้นสร้างเป็นธุรกิจระยะยาว โดยการใช้ประโยชน์จากทำเลดังกล่าว (ร้านอาหาร หรือศูนย์การค้าคือตัวอย่างที่ดีในข้อนี้)

ในขณะเดียวกัน หากเราเลือกทำเลที่ไม่ดี ก็คงเหมือนกับการจั่วไพ่บอดให้ตัวเอง จะช้าหรือเร็ว ก็คงต้องสูญเงินจากการลงทุนดังกล่าวไป

ทำเลที่ดีมีอนาคตดูจากอะไร

ด้วยเหตุนี้แล้ว ทำเลที่ดีย่อมทำให้เราเป็นต่อในการทำกำไรมากขึ้น แต่ก่อนที่เราจะไปดูกันว่า ทำเลไหนในกรุงเทพมหานครของเราที่กำลังมาแรง และจะแรงต่อไปในอนาคต เหมาะกับทุกจุดประสงค์การใช้งาน ไม่ว่าจะเป็นการอยู่อาศัยหรือการลงทุน เราควรมาดูกันว่า อะไรคือตัวตัดสินการเป็นทำเลที่ดี หรือที่นักลงทุน และผู้เชี่ยวชาญเรียกกันติดปากว่า “ทำเลศักยภาพ”

1. การเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะ

การเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะถือเป็นปัจจัยที่สำคัญต่อการเป็นทำเลที่ดีในอนาคต เนื่องจากระบบขนส่งสาธารณะที่ดี จะช่วยให้เกิดการเชื่อมต่อระหว่างชุมชนที่อยู่อาศัยกับย่านเศรษฐกิจสำคัญของประเทศได้อย่างไร้รอยต่อ ทำให้คนเดินทางสู่จุดหมายได้อย่างรวดเร็วและสะดวกสบาย

เมื่อการเดินทางมีความสะดวกสบายมากยิ่งขึ้น ย่อมเป็นการเชื้อชวนให้มีคนหลั่งไหลมาอาศัยอยู่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้เศรษฐกิจในทำเลดังกล่าวมีการขยายตัวมากขึ้นไปอีก วงล้อแห่งการพัฒนาก็จะหมุนวนลูปอย่างนี้ต่อไปไม่รู้จบ

ฉะนั้นแล้ว ทำเลที่ดีจึงต้องมาพร้อมกับระบบขนส่งสาธารณะที่มีประสิทธิภาพ ไม่ว่าจะเป็นการเดินรถประจำทางสาธารณะ หรือรถเมล์ เส้นทางรถไฟฟ้า แท๊กซี่ที่มีบริการเพียงพอ จนถึงเส้นทางหลวง ถนนสายหลัก หรือทางพิเศษที่ช่วยเสริมการเดินทางให้ง่ายขึ้น

2. โครงการพัฒนาจากภาครัฐและเอกชน

อีกสิ่งหนึ่งที่ทำให้พื้นที่มีความเจริญขึ้นคือแผนการพัฒนาที่ออกมาในรูปแบบของโครงการพัฒนาจากภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็นการปรับปรุงพื้นที่ การปรับปรุงผังเมือง หรือการสร้างสาธารณูปโภคที่ทันสมัยมากขึ้น ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดในเรื่องนี้ คือโมเดล Smart City ที่เริ่มต้นนำร่องในจังหวัดใหญ่ๆ อย่างภูเก็ต หรือขอนแก่น ซึ่งทำให้ที่ดินในจังหวัดดังกล่าวมีมูลค่าสูงขึ้นเป็นอย่างมาก อันเนื่องมาจากศักยภาพในการขยายตัว และการรองรับระบบเศรษฐกิจมหภาค

หรือจะเป็นการพัฒนาที่ภาคเอกชนเป็นผู้ริเริ่มดำเนินการ ซึ่งแม้จะไม่ใช่การปรับปรุง หรือเปลี่ยนแปลงในแง่ของผังเมือง หรือสาธารณูปโภค แต่การเข้ามาจับจองพื้นที่เพื่อสร้างแหล่งกระจายรายได้อย่างศูนย์การค้า ห้างสรรพสินค้า ศูนย์รวมความบันเทิง หรือจะเป็นในแง่ของสำนักงาน ออฟฟิศ หรือบริษัทห้างร้านต่างๆ ก็ส่งผลให้พื้นที่ดังกล่าวมีอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจมากขึ้น ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อราคาของทำเล และโอกาสในการเข้ามาลงทุน

แถมให้เล็กน้อยกับหน้าตาผังเมือง กทม. รูปแบบใหม่ล่าสุด ตรงไหนเป็น Hotspot ตรงไหนเป็นโซนอะไร บทความจาก Prop2morrow รวมรวมข้อมูลมาให้ทั้งหมดแล้วครับ ที่นี่เลย ลิงก์บทความ

ทำเลที่ดีต่อการลงทุน หน้าตาเป็นอย่างไร

ให้ลองนึกภาพการลงทุนในตราสารทุนประเภทหุ้นสามัญ (หรือเรียกง่ายๆ ก็ได้ว่า “การเล่นหุ้น”) หรือหากใครไม่เคยเล่นหุ้น อาจลองนึกถึงการลงทุนซื้อขายทองคำแทน การที่เราจะทำกำไรจากการลงทุนของเราได้นั้น ง่ายนิดเดียว นั่นคือเราต้องซื้อสินทรัพย์มาในราคาต่ำ และขายออกไปในช่วงเวลาที่สินทรัพย์นั้นมีราคาแพงขึ้น

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นไปตามกฎนี้เช่นเดียวกัน หากเราต้องการครอบครองที่ดินดีๆ ในราคาย่อมเยา เราอาจต้องเฟ้นหา หรือสังเกตจากปัจจัยต่างๆ เพื่อนำมาประกอบการตัดสินใจในการลงทุน โดย Kaidee Property เองก็มีคำแนะนำเล็กน้อยมาฝากกัน

ทำเลที่ยังไม่มีโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นมากนัก

จริงอยู่ที่ผมเพิ่งยกตัวอย่างกรณีของทำเลที่มีโอกาสเจริญเติบโตสูง ซึ่งแน่นอนว่าต้องเป็นพื้นที่ที่มีการอยู่อาศัยอยู่ในอัตราสูง แต่ในหัวข้อนี้ เรากำลังพูดถึงโอกาสในการทำกำไรของนักลงทุน

เพราะฉะนั้น สิ่งที่เราควรมองจึงเป็นเรื่องของคู่แข่ง และโอกาสในการเข้าทำกำไรเช่น หากเราต้องการจะทำบ้านเดี่ยวเพื่อปล่อยเช่า หรือขายออกไป และพื้นที่ดังกล่าวมีโครงการที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม หรือบ้านจัดสรรอยู่เป็นจำนวนมากอยู่แล้ว ก็มีโอกาสสูงที่เราจะคว้าน้ำเหลวกลับมาจากการลงทุน

ศึกษาความสัมพันธ์ของพื้นที่กับรูปแบบการลงทุน

ก่อนที่จะเข้าทำ (กำไร) ควรศึกษาแผนการเล่นให้รอบคอบเสียก่อน โดยคำนึงถึงปัจจัยด้านเศรษฐกิจ ประชากร และความเปลี่ยนแปลงในอนาคตให้ดี เพื่อให้เกิดความเสี่ยงน้อยที่สุด และโอกาสมากที่สุด

ยกตัวอย่างเช่น พื้นที่ที่รถไฟฟ้าเข้าไม่ถึง ระบบขนส่งสาธารณะมีเพียงรถประจำทางไม่กี่สาย และใช้เวลานานกว่าจะเดินทางไปถึงถนนหลัก หรือเส้นทางพิเศษ ก็คงไม่เหมาะจะลงทุนทำสำนักงานให้เช่าแต่อย่างใด เพราะผู้คนเดินทางลำบากเกินไป การติดต่อธุรกิจก็จะทำได้ยากตามไปด้วย

และในขณะเดียวกัน หากเราต้องการลงทุนซื้อที่ดินเพื่อทำเป็นที่อยู่อาศัยให้เช่า ลองใช้เวลาศึกษาพื้นที่โดยรอบอย่างละเอียด เพื่อดูว่าในละแวกใกล้เคียงนั้น มีสำนักงาน ออฟฟิศ หรือสถานที่ทำงาน อยู่หนาแน่นมากขนาดไหน และคนที่ทำงานในบริษัทดังกล่าวมีฐานเงินเดือนเท่าไร เพื่อให้เราสามารถกำหนดราคาในการปล่อยเช่า รวมถึงสามารถคำนวณต้นทุนในการลงทุนของเราได้ด้วย

5 ทำเลศักยภาพสูง น่าลงทุนใน กทม.

นอกจากวันนี้ Kaidee Property จะมาแนะนำลักษณะของพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง พร้อมสอนเคล็ดลับการซื้อที่ดินหรือที่อยู่อาศัยเพื่อทำกำไรแล้ว เรายังขอนำ 5 ทำเลดี มีศักยภาพ น่าซื้อเพื่อการลงทุนหรือเก็บไว้เป็นทรัพย์สมบัติของตัวเอง ใครอ่านจบก่อน ก็อาจมีเวลาตัดสินใจก่อน รีบซื้อ รีบรวยก่อนก็เป็นได้

• 

เส้นสุขุมวิทตั้งแต่อ่อนนุชจนถึงอุดมสุข

พื้นที่ตั้งแต่อ่อนนุช บางจาก ปุณณวิถี และอุดมสุขถือเป็นพื้นที่ที่มีการหว่านเมล็ดลงไปบ้างแล้ว และตอนนี้ใกล้จะได้ถึงเวลาเห็นการสุกงอมเต็มที เพราะเป็นที่รู้กันดีอยู่แล้วว่า พื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทนั้นถือเป็นทำเลยอดนิยม และมีศักยภาพสูงมากในการพัฒนา โดยเฉพาะถนนสุขุมวิทตั้งแต่อโศกลงมาจนถึงเอกมัย

แต่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เราจะเริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงในถนนสุขุมวิทที่ไล่ยาวตั้งแต่อ่อนนุช ลงไปจนถึงอุดมสุขมากขึ้น โดยอาจเพราะพื้นที่ในบริเวณดังกล่าวยังมีราคาไม่สูงมากนัก หากเทียบกับพื้นที่สุขุมวิทในตัวเมือง อีกทั้งในช่วงครึ่งทศวรรษหลัง ชาวต่างชาตินิยมเข้ามาจับจองพื้นที่บริเวณนี้มากขึ้น ส่งผลให้เกิดความนิยมตามๆ กันมา

• 

• 

เราจะเริ่มเห็นการสร้างคอนโดมิเนียมในหลากหลายระดับมากขึ้น อาทิโครงการ Ramada Plaza Residence 48 By Siamese Asset หรือจะเป็น IDEO Sukhumvit 93 (หากต้องการข้อมูลเรื่องคอนโดมิเนียมในละแวกสุขุมวิทเพิ่ม ลองอ่านบทความนี้ดู แนะนำ 6 คอนโดสุขุมวิทน่าซื้อ ทำเลคุณภาพ ราคาดี) อีกทั้งยังมีสำนักงานและอาคารการเรียนรู้สุดล้ำอย่าง True Digital Park ด้วยเช่นกัน

ส่วนอีกสาเหตุสำคัญ นอกจากเรื่องของราคาแล้ว คือเรื่อง ความสะดวกสบายในการเดินทาง ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้าที่ใช้เวลาเดินทางเข้าสู่ตัวเมืองไม่ถึง 10 นาที หรือจะเป็นถนนสุขุมวิทหลักที่จะเดินทางเข้าเมือง หรือออกต่างจังหวัดก็ทำได้ไม่ยากเย็น (แม้ความหนาแน่นทางจราจรอาจจะสูงอยู่บ้าง ในช่วงเวลาเช้าและพลบค่ำ)

(ดูเพิ่ม: ที่อยู่อาศัยในละแวกนี้)

สี่แยกบางนา

ถัดจากอุดมสุข เราก็มาต่อกันที่บางนาทันที สาเหตุที่เราไม่ได้รวม “บางนา” เข้าไว้กับข้อที่แล้ว เพราะตัวพื้นที่มีความโดดเด่นที่เราอยากจะเน้นย้ำแบบแยกโดดเสียมากกว่า โดยอย่างแรกที่ต้องการเน้นย้ำเลยคือ พื้นที่ในย่านบางนามีราคาเพิ่มสูงขึ้นทุกปีในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา อันเนื่องมาจากเหตุผลที่มีด้วยกันหลายประการ

อย่างแรกเลยคือเรื่องของการคมนาคมที่มีรถไฟฟ้า BTS และถนนเส้นหลักหลายเส้นรองรับการเดินทาง ไม่ต้องห่วงเรื่องเข้าเมืองหรือเดินทางออกไปเที่ยวตามต่างจังหวัดในวันหยุดเลยทีเดียว

• 

นอกจากนี้ ยังเป็นพื้นที่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ไม่ว่าจะเป็นห้างสรรพสินค้าอย่างเซ็นทรัล บางนา อิเกีย และเมกา บางนา (จะเยอะเกินไปแล้วนะ) หรือแบงค็อก มอลล์บริเวณสี่แยกบางนาที่กำลังดำเนินการก่อสร้างในขณะนี้ และอย่าลืมสิ่งที่ขาดไม่ได้อย่างศูนย์จัดแสดงนิทรรศการและสินค้านานาชาติสุดยิ่งใหญ่อย่างไบเทค บางนา ที่ยังถือเป็นอีกหนึ่งผู้เล่นสำคัญในเศรษฐกิจระดับประเทศของเรา

อีกส่วนหนึ่งที่ถือเป็นจุดเด่นของละแวกบางนาคือสาธารณูปโภคพื้นฐานที่มีครบถ้วน ทั้งโรงเรียนและสถานศึกษา  เพราะเริ่มมีโรงเรียนทั้งเอกชนและนานาชาติมาเปิดให้บริการมากขึ้น ส่งผลให้ในอนาคต ย่านบางนาอาจจะเป็นตัวเลือกอันดับแรกๆ ของครอบครัวใหม่ในการมาตั้งถิ่นฐานอยู่อาศัยก็เป็นได้เช่นกัน นี่ยังไม่นับในส่วนของสำนักงาน ออฟฟิศต่างๆ อย่างตึกภิรัชทาวเวอร์ที่ตั้งทำการติดกับไบเทค บางนาอีกด้วยนะครับ เรียกว่าย่านเดียว อยู่ได้ทั้งครอบครัว

(ดูเพิ่ม: ที่อยู่อาศัยในละแวกบางนา)

เกษตร – นวมินทร์

อีกพื้นที่ทำเลทองเพื่อการลงทุนในอนาคตก็ตกเป็นทำเลใดไปไม่ได้ ถ้าไม่ใช่พื้นที่ตามแนวถนนเกษตร นวมินทร์ที่ในช่วงทศวรรษกว่าๆ ที่ผ่านมา มีราคาปรับตัวสูงขึ้นตลอด อันเนื่องมาจากตัวทำเลมีโครงการห้างสรรพสินค้า และพื้นที่เพื่อการจับจ่ายใช้สอยผุดขึ้นมาเป็นจำนวนมาก พร้อมทั้งยังมีสถานศึกษา และมหาวิทยาลัยเลื่องชื่ออยู่เป็นจำนวนมาก ส่งผลให้บริเวณนี้จะมีวัยรุ่นมากเป็นพิเศษ

นอกจากนี้ รถไฟสายสีน้ำตาลที่เพิ่งสร้างเสร็จไม่กี่ปี ก็ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยผลักดันราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยในบริเวณนี้ให้สูงขึ้นไปอีก เพราะการเดินทางทำได้อย่างสะดวกสบายมากขึ้น ผู้คนเดินทางเข้าตัวเมืองสะดวก หรือเดินทางออกต่างจังหวัดก็ทำได้รวดเร็ว ยังไม่ต้องพูดถึงพื้นที่ที่เชื่อมต่อถนนหลักสำคัญหลายเส้นด้วยกันอีกต่างหาก

สุดท้ายเลยคือ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ลงความเห็นตรงกันว่า กำลังในการลงทุนของนักลงทุนรายใหญ่จะผลักดันให้ผังเมืองในย่านเกษตร-นวมินทร์มีความเปลี่ยนแปลง เพื่อเตรียมพร้อมต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจ ซึ่งจะออกมาในรูปแบบของสำนักงานที่มากขึ้น หรือห้างสรรพสินค้าที่หลากหลายขึ้น ก็ต้องติดตามกันต่อไป

(ดูเพิ่ม: ที่อยู่อาศัยในละแวกเกษตร – นวมินทร์)

ห้าแยกลาดพร้าว

อันที่จริงแล้ว พื้นที่บริเวณลาดพร้าวถือว่ามีการพัฒนามาอย่างต่อเนื่องในช่วงเวลาหลายสิบปีที่ผ่านมา แต่การเข้ามาของสถานีห้าแยกลาดพร้าวที่ให้บริการโดย BTS และสถานีพหลโยธินที่ให้บริการโดย MRT นั้น ยิ่งส่งเสริมให้เกิดการเจริญเติบโตทั้งในแง่ของเทคโนโลยี การแข่งขันและขนาดเศรษฐกิจมากยิ่งขึ้นไปอีก

• 

นอกจากการเดินทางในตัวเมืองแล้ว ห้าแยกลาดพร้าวยังเป็นที่ตั้งของสถานีกลางบางซื่อ ซึ่งจะเป็น Transportation Hub หรือ “ศูนย์กลางการคมนาคม” แห่งใหม่ของประเทศไทยอย่างแน่นอน แทนที่หัวลำโพงที่อยู่คู่คนไทยมาช้านานนม ต่อจากนี้ การเดินทางเข้าออกตัวเมืองหลวงผ่านรถไฟสายหลัก จะต้องผ่านบริเวณนี้ทั้งสิ้น การลงทุนเรื่องพื้นที่ส่วนกลาง หรือที่พักอาศัยชั่วคราวในบริเวณดังกล่าวจึงน่าจะตอบโจทย์และสอดคล้องกับการพัฒนาของพื้นที่

ลาดพร้าวกำลังเป็นพื้นที่ที่ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมเข้ามาจับจองโอกาสทองครั้งนี้กันเป็นจำนวนมากอาทิโครงการ Groove Scape 48 ทำให้ในอนาคต พื้นที่ห้าแยกลาดพร้าวจะเป็นทั้งศูนย์กลางการเดินทางและพาณิชยกรรมที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจของเมืองหลวงอีกแห่งหนึ่งเป็นแน่

• 

• 

(ดูเพิ่ม: ที่อยู่อาศัยในละแวกลาดพร้าว)

เจริญนคร

ปิดท้ายกันด้วยพื้นที่ทำเลทอง (ทองจริงๆ เพราะมีรถไฟฟ้าสายสีทอง) อย่างย่านเจริญนคร ย่านที่อบอวลไปด้วยกลิ่นอายผสมของความเป็นเมืองเก่าที่คลุกเคล้ากับวัฒนธรรมดั้งเดิม ผสานกลิ่นหอมโชยอ่อนของโมเดิร์นวิถี และการเจริญเติบโตอย่างก้าวกระโดดของตัวเมือง

เราจะเริ่มเห็นการผุดขึ้นมาอย่างกับดอกเห็ดของห้างสรรพสินค้า ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ รวมไปถึงศูนย์รวมความบันเทิงมากมายอย่าง ICON SIAM หรือ ASIATIQUE และยังมีสถานที่ท่องเที่ยวสวยๆ มุมถ่ายรูปชิคๆ มากมายไว้ดึงดูดกลุ่มนักท่องเที่ยว และเหล่าวัยรุ่น รวมถึง Co-working space และโรงแรมที่จะมีผลต่อการทำธุรกิจในบริเวณนี้

• 

การเปิดให้บริการของรถไฟฟ้าสายสีทองก็ย่อมมีผลต่อความสะดวกสบายในการเดินทางที่เพิ่มมากขึ้น แม้ว่าจะไม่ได้ครอบคลุมพื้นที่ย่านเจริญนครทั้งหมด แต่ก็ต้องยอมรับว่าช่วยให้คนหลั่งไหลเข้ามาง่ายกว่าเดิมมากเลยทีเดียว

จะสังเกตได้ว่า คอนโดมิเนียมและบ้านพักอาศัยที่ก่อสร้าง หรือเปิดให้เข้าพักอาศัยนั้นจะเป็นระดับ Top-Tier Luxury แทบทั้งสิ้น โดยคาดว่าน่าจะมาจากการเติบโตอย่างรวดเร็วที่ดึงดูดการเข้ามาของเศรษฐีและนักลงทุน อีกทั้งผังเมืองฉบับใหม่ของภาครัฐยังกำหนดชัดเจนให้พื้นที่ดังกล่าวเป็นพื้นที่ศักยภาพสูง ที่พร้อมรองรับระบบเศรษฐกิจขนาดใหญ่ของประเทศต่อไป

(ดูเพิ่ม: ที่อยู่อาศัยในละแวกละแวกเจริญนคร)

New CBD ย่านรัชดา-พระราม 9

หลายคนอ่านมาจนถึงตรงนี้อาจจะสงสัยว่า ทำไมผมไม่ได้พูดถึงย่านศักยภาพโคตรจะสูงอย่างรัชดา-พระราม 9 เลยล่ะ คืออย่างนี้ครับ รัชดา-พระราม 9 เป็นย่านที่มีการลงทุนเกิดขึ้นมากมาย เป็นย่านที่มีความเจริญอย่างคับคั่งมากพอแล้ว แต่ก็ยังมีศักยภาพในการเจริญเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง

• 

นอกจากนี้ Content Writer สุดเก๋าของ Kaidee อย่างพี่ปาล์มก็เคยเขียนเกี่ยวกับพื้นที่นี้อย่างละเอียดและครบถ้วนไว้ตรงนี้เรียบร้อยแล้ว New CBD ย่านความเจริญแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ

ผมจึงอยากจะเผื่อพื้นที่ภายในบทความนี้ไว้เพื่อบอกเล่าถึงพื้นที่ศักยภาพสูง และกำลังจะมีการพัฒนาอย่างรวดเร็วในอนาคตแทนครับ

รีบจับจองทำเลดีมีศักยภาพใน กทม. เลย

• 

หากใครอ่านบทความนี้แล้ว เกิดอาการอยากลงทุน ผมก็ขออนุญาตแนะนำให้ทำการบ้านอย่างถี่ถ้วนและรอบคอบ ศึกษาพื้นที่และทำเลที่คุณต้องการลงทุนด้วยตนเอง ผมขอให้บทความนี้เป็นพื้นฐานอันแข็งแกร่งของผู้อ่านก็แล้วกันนะครับ