“ทำอย่างไรให้ทุกตารางนิ้วของอาคารพาณิชย์สร้างรายได้ ?” 

นี่เป็นคำถามที่ใครหลายคนคงอยากรู้ และ Kaidee ก็มีคำตอบมาฝากกับตัวอย่างความสำเร็จของอาคาร พาณิชย์ห้องหัวมุมที่ถูกรีโนเวทให้เป็นพื้นที่ธุรกิจสุดว้าว ทั้งบุฟเฟ่ต์ปิ้งย่าง ร้านอาหารแบบ A la carte คาเฟ่ขนมหวาน บาร์สไตล์อิซากายะ และโฮสเทล โดยกิจการที่ว่ามาทั้งหมดนี้ถูกจัดสรรไว้อย่างลงตัวภายในตึกแถวเดียวกันกับชื่อเก๋ๆ ที่ว่า “Power Black Building”

วันนี้เราชวน 3 ใน 4 หุ้นส่วนธุรกิจที่อยู่ในอาคารพาณิชย์สีดำที่แสนทรงพลังแห่งสี่แยกสะพานควายอย่าง แอน-อนินทิตา ปฏิสังข์, แคน- อรรวินท์ อุบลเลิศ และอุ๋ม- กัญญ์ชลา จันทร์งาม มาร่วมพูดคุยถึงจุดเริ่มต้นของการทำธุรกิจอาหาร การออกแบบพื้นที่และฟังก์ชันที่ตอบโจทย์ ไปจนถึงเคล็ดลับการเช่าอาคารพาณิชย์เพื่อเปิดร้านได้อย่างมั่นใจ  

เช่าตึกแถวประเดิมร้าน Oranjii Japanese Yakiniku & Shabu

ก่อนที่จะมาเป็น ‘Oranjii Japanese Yakiniku & Shabu’ ร้านอาหารชื่อดังย่านอารีย์-สะพานควายที่คิวจองโต๊ะยาวเป็นหางว่าวตั้งแต่ยังไม่ถึงเวลาเปิดร้าน กลุ่มเพื่อน แอน, แคน, อุ๋ม และจอย-ภัทราภรณ์ โลหะสวรรค์กุล (ที่วันนี้เราไม่ได้เจอ) ชักชวนกันใช้เวลาหลังเลิกงานมาเปิดร้านอาหารเล็กๆ โดยเช่าตึกแถว 1 คูหาซึ่งอยู่ไม่ไกลจากร้านปัจจุบันเพื่อทดลองขายตั้งแต่ 6 โมงเย็น ถึง 3 ทุ่ม หรือเพียง 3 ชั่วโมงต่อวัน  

“ตอนเปิดแรกๆ เราช่วยกันทำแค่สี่คนนี้แหละ เช้าไปทำงานประจำ เย็นมารวมตัวกันที่ร้าน แล้วก็ช่วยกันทำหมดทุกอย่างตั้งแต่เช็ดกระจกหน้าร้าน จัดโต๊ะ เตรียมของ เสิร์ฟอาหาร จนถึงล้างจาน วันไหนลูกค้าเยอะกว่าจะเก็บล้างหมดก็เที่ยงคืนแล้ว” แคนเล่าถึงช่วงเวลาเริ่มต้นธุรกิจให้เราฟัง 

โดยสูตรอาหารของร้านนั้นผ่านการคิดค้นและปรับปรุงจากประสบการณ์นักชิมของพวกเขาที่ไล่ตะเวนทั่วญี่ปุ่นเพื่อค้นหาเคล็ดลับความอร่อย ซึ่งก็ได้ผลตอบรับจากลูกค้าเป็นอย่างดี ถึงขนาดเรียกร้องให้เปิดร้านเต็มเวลา 

“เราเช่าตึกแรกอยู่ 2 ปีกว่า และปัญหาที่เจอตลอดคือเจ้าของตึกขอขึ้นค่าเช่าบ่อยมาก ซึ่งเรามองว่าถ้าโดนขึ้นค่าเช่าแบบนี้ต่อไปมันไม่โอเคแน่ๆ เลยคิดว่างั้นต้องซื้อตึกเป็นของตัวเองล่ะ แล้ววันหนึ่งเราก็ไปเจอตึกแถวในซอยพหลโยธิน 11 เขาประกาศขาย เราเลยไปขอยืมเงินแม่มาซื้อ ตอนนั้นแม่เขาคิดว่าเราคงไม่จริงจังกับธุรกิจนี้ แต่พอเขาเห็นว่าเราทำจริงและมีลูกค้าจริงก็เลยยอม” แอนกล่าว

ขยายธุรกิจและใช้พื้นที่อาคารพาณิชย์ให้คุ้มค่า

การตัดสินใจซื้ออาคารพาณิชย์ทำให้หมดปัญหาเรื่องค่าเช่า แต่พวกเขายังต้องเผชิญกับดอกเบี้ยและเงินผ่อนที่ไล่ตามหลังมาติดๆ ทำให้หุ้นส่วนทั้งสี่คนเริ่มมองหาวิธีใช้พื้นที่ให้คุ้มค่าเพื่อจะสร้างรายได้ให้เพียงพอสำหรับค่าใช้จ่ายรายเดือน 

โดยพวกเขาได้ออกแบบชั้นบนของตึกแถวเป็นโฮสเทล ในขณะที่ชั้นล่างเป็นพื้นที่ของร้าน Oranjii ที่ขยายช่วงเวลาเปิดร้านในตอนกลางวันเพิ่มขึ้น ซึ่งยังคงได้รับความนิยมเช่นเดิม อีกทั้งยังได้กลุ่มลูกค้าใหม่ที่เป็นพนักงานออฟฟิศแถวนั้นอีกด้วย แต่ด้วยความที่เป็นตึกแถวห้องเดียวทำให้จัดโต๊ะรับลูกค้าได้เพียง 7 โต๊ะ ทำให้ไม่เพียงพอกับความต้องการของลูกค้า พวกเขาจึงเริ่มมองหาทำเลขยายร้านอีกครั้ง

“ถ้าย้อนไป 10 ปี สะพานควายแทบไม่มีอะไรเลยนอกจาก BTS ส่วนอารีย์ที่อยู่ถัดไปก็กำลังบูม มีตึกมีคอนโดขึ้นใหม่ตลอด เราเลยคิดว่าอีกไม่นานความเจริญนั้นก็จะมาถึงสะพานควายแน่นอน อีกสาเหตุสำคัญที่เราเลือกเปิดร้านในย่านสะพานควายก็คือหุ้นส่วนทุกคนทำงานอยู่โซนนี้ มันเลยเป็นเหมือนจุดนัดพบว่าพอเลิกงานปุ๊บก็มาเจอกันที่นี่ ตอนหาร้านใหม่ต้องบอกตรงๆ ว่าเราไม่เห็นตึกหัวมุมนี้นะ เพราะมันมีสะพานลอยและป้อมตำรวจจราจรบังอยู่ แต่พี่แอนดันไปเจอว่าเขาประกาศอาคารพาณิชย์ให้เช่าจากเว็บ Prakard.com” 

“ร้านใหม่ที่เราเล็งจะเปิด เดิมทีมี 3 ช้อยส์ให้เลือก ที่แรกอยู่ MRT ตรงรัชดาเดินเข้าซอยไปหน่อยเป็นอาคารพาณิชย์ 3 คูหา 4 ชั้น ช้อยส์ที่ 2 อยู่ใกล้ๆ BTS สะพานควายนี่แหละ เป็นตึกแถว 1 คูหา 4 ชั้น สุดท้ายคือตึกแถวหัวมุมตรงนี้ 3 คูหา 5 ชั้น แต่ว่าสองที่แรกเขารีโนเวทไว้แล้วสวยงามเลย ส่วนตึกที่เราอยู่นี้ สภาพเก่าอย่างไงอย่างนั้น อาคารข้างในตันไม่มีคนเช่า ซึ่งเรามองว่ามันเป็นตึกทองของเรา เพราะสามารถใส่ไอเดียได้อิสระ ปรับฟังก์ชันได้เต็มที่ ถ้าเขารีโนเวทมาแล้วก็เหมือนจำกัดความคิดเรา เราเลยตัดสินใจเลือกตรงนี้” แคนพูดถึงการเลือกทำเลเพื่อขยายกิจการ

หลายกิจการภายในอาคารพาณิชย์เดียวกัน 

เพราะทุกคนมีความฝันและแพชชันในแบบของตัวเอง เมื่อถึงเวลาที่จังหวะและโอกาสลงตัว การลงมือทำความฝันให้เป็นจริงจึงเกิดขึ้น แคนเล่าให้ฟังต่อว่า 

“มันเหมือนเป็นการสานฝันนะว่าเราอยากทำอะไร เราเอากระดาษมากางและคุยกันว่าชั้นนี้จะทำอะไร จากนั้นก็เดินสำรวจดูความเหมาะสม อย่างชั้น 1 นี่แน่ๆ เลยต้องเป็น Oranjii ซึ่งเป็นธุรกิจหลักที่เราทำมาแล้ว 6 ปี หรืออย่างชั้น 5 ซึ่งอยู่ระดับเดียวกับรถไฟฟ้า เห็นวิวเมืองสบายๆ ก็เลยคิดว่าต้องมาในสไตล์บาร์ญี่ปุ่นหรืออิซากาย่าให้คนเลิกงานมานั่งชิลได้ เราตั้งชื่อว่า ‘Take A Train’ ส่วนชั้น 2 เราทำเป็น ‘Hwantsu Creative Cafe’ ร้านกาแฟสไตล์มินิมอลที่คนสามารถมานั่งทำงานได้ ทานอาหารได้ ซึ่งเราดีไซน์พื้นที่ทั้งแบบเป็นห้องส่วนตัวและพื้นที่ส่วนรวม”

ส่วนชั้น 3 กับ 4 ของตึกแถวแห่งนี้ ถูกเนรมิตให้เป็นโฮสเทลภายใต้ชื่อ ‘The Platfrom ¾’ ซึ่งปัจจุบันได้รับผลกระทบจาก COVID-19 อย่างจัง จนทำให้แอนมองหาลู่ทางใหม่เพื่อใช้พื้นที่ให้เกิดรายได้เหมือนเดิม โดยปรับฟังก์ชันห้องพักให้เป็นพื้นที่ทำงานสำหรับใครที่อยากเปลี่ยนบรรยากาศหรือเบื่อ Work from home แล้วก็สามารถมาใช้บริการที่นี่ได้

จากการเป็นคนช่างคิดช่างพัฒนาของแอนและเพื่อนๆ ช่วยให้ Power Black Building คือเสน่ห์แห่งแยกสะพานควายที่สร้างความมั่นใจให้กับเจ้าของอาคารพาณิชย์ตัวจริงถึงขนาดชักชวนให้พวกเขาเช่าตึกแถวที่อยู่ติดกันเพิ่มเติม

“ช่วง COVID หนักๆ ที่มีการสั่งปิดร้าน รายได้จาก Delivery ของ Oranjii น้อยมาก ส่วนหนึ่งเป็นเพราะโลเกชั่นของตึกซึ่งถูกบังด้วยสะพานลอยและป้อมจราจรทำให้ฟู้ดไรเดอร์มองไม่เห็น พอเจ้าของตึกมาเสนอเราเลยตกลง เพราะช่วงตึกแถว 3 ห้องที่เพิ่มขึ้นมาสามารถมองเห็นได้ชัดกว่า เราคิดว่าเราต้องมีหน้าร้านเพื่อรองรับ Delivery หากมี COVID ระลอกใหม่มาก็พอจะอยู่รอดได้บ้าง นอกจากนี้ยังเป็นโอกาสขยายไลน์อาหารเพื่อบ่งบอกความเป็น Specialist ของเราผ่านรูปแบบอาหาร A La Carte อีก 3 ร้าน ได้แก่ ‘Sentsu’ เป็นเมนูราเมน ‘Maitsu’ อาหารประเภทเสียบไม้ และ ‘Nikutsu’ อาหารจานเดี่ยวที่เน้นความพรีเมี่ยมของเนื้อวัว” 

สำหรับผลตอบรับที่เกิดขึ้นนับตั้งแต่เปิดโซนตึกใหม่เมื่อมกราคมที่ผ่านมา พวกเขาพูดเป็นเสียงเดียวกันว่ายอดขายดีขึ้นทุกร้านที่อยู่ใน Power Black Building และยังส่งอานิสงค์ไปยังร้านอาหารเกาหลีที่อยู่ข้างๆ สร้างความคึกคักให้สี่แยกสะพานควายกลายเป็นจุดหมายปลายทางอีกแห่งของกรุงเทพที่นักชิมต้องมาลิ้มลอง 

รีโนเวทอาคารพาณิชย์อย่างไรให้เริ่มธุรกิจได้เร็ว

“สภาพตึกหัวมุมตอนที่เราเข้ามาดูนี่แย่มาก เพราะเป็นหอพักสตรีเก่า แต่ละชั้นถูกซอยเป็นห้องเล็กๆ ตันๆ รวมแล้ว 17 ห้องต่อชั้น ซึ่งมันยากมาก (เน้นเสียง) ในการรีโนเวท ยากตั้งแต่ตอนทุบแล้วเพราะผนังกั้นห้องเขาเยอะมาก และพื้นเดิมก็ไม่เท่ากันทำให้ต้องสกัดและเกลี่ยพื้นใหม่ แต่ด้วยเราจบวิศวะพอมีความรู้ในสายอาชีพเลยมั่นใจว่าจะจัดการตึกนี้ได้” แอนย้อนภาพวันที่เข้ามาสำรวจพื้นที่

สำหรับขั้นตอนการทำงานปรับปรุงอาคารพาณิชย์ครั้งใหญ่นี้ แคนเล่าให้ฟังว่าเขาเข้ามาวัดพื้นที่แต่ละชั้นด้วยตัวเอง พร้อมพูดคุยกับเพื่อนบ้านเพื่อทราบปัญหาของตึกโดยเฉพาะงานระบบงานท่อ พร้อมกับวาดแปลนขึ้นมาใหม่ จากนั้นจึงเข้าไปคุยกับสำนักงานเขตเพื่อแจ้งการรีโนเวทว่าจะรื้อถอนในจุดใดบ้างและรูปแบบการต่อเติมที่ไม่เป็นอันตรายต่อโครงสร้างเดิม 

“เรามีการวางแผนการทำงาน เริ่มจากงานทุบก่อน เพราะมันเป็นงานที่ฝุ่นเยอะ ฉะนั้นเราจะทุบให้เสร็จทั้งหมดแล้วขนเศษอิฐเศษปูนออกไป จากนั้นเราก็มาทำในส่วนของร้าน Oranjii ให้เสร็จและเปิดก่อนเพราะค่าเช่าเดินอยู่ตลอด ยิ่งเราเปิดเร็วเท่าไหร่ เราก็จะมีเงินมาหมุนเพื่อรีโนเวทต่อได้”

พื้นที่ถัดมาของการรีโนเวทคือคาเฟ่บนชั้น 2 และ Rooftop Bar ซึ่งต้องเร่งเปิดให้เร็วเช่นกัน โดยแคนได้แชร์ทริคเล็กๆ ในการเลือกวัสดุสำหรับการก่อสร้างบนชั้นสูงๆ ว่าควรมีน้ำหนักเบาเพื่อง่ายต่อการขนส่งและไม่เพิ่มโหลดของอาคารมากจนเกินไป  

ในส่วนของการรีโนเวทตึกแถว 3 ห้องที่เพิ่งเช่าใหม่ยังคงใช้คอนเซ็ปต์เดิมคือเร่งทำในส่วนที่สร้างรายได้ก่อน โดยแคนเปิดเผยว่าการปรับปรุงล่าสุดนี้ไม่ยากเท่าตึกแถวหัวมุมตึกแรก เนื่องจากมีผู้เช่าผลัดเปลี่ยนหน้ามาอยู่เรื่อยๆ งานหลักๆ จึงอยู่ที่การดีไซน์ให้ลูกค้ารับรู้ว่ามีร้านอาหารอยู่บริเวณนี้ที่สามารถรับส่งออเดอร์ได้ 

“เราใช้สเปชชั้นล่างเพื่อโชว์หน้าร้านเป็นหลัก ถัดเข้ามาด้านในเป็นส่วนนั่งทานของ Oranjii ที่เป็นส่วนตัวมากขึ้น พอขึ้นมาชั้น 2-3 จะเป็นโซนนั่งทานเหมือนกันแต่ Take View สวยๆ ได้มากกว่า ซึ่งผู้เช่าเดิมเขามักเอาพื้นที่ตรงนี้ทำเป็นครัว แต่พอเรามาเห็นแล้วเสียดายวิวมาก เลยย้ายครัวไปอยู่ชั้นบนสุดและใช้ลิฟท์ในการขนส่งอาหารแทน” 

เรื่องที่ควรรู้เมื่อคิดจะซื้อหรือเช่าอาคารพาณิชย์ทำธุรกิจ 

พัฒนาการของร้าน Oranjii จากวันแรกที่เช่าตึกแถวเพื่อลองเปิดร้านหาอะไรทำหลังเลิกงาน วันนี้เติบโตจนเป็นเบอร์ต้นๆ ของร้านบุฟเฟต์ปิ้งย่างในกรุงเทพ พวกเขาเรียนรู้อย่างหนึ่งว่าการทำร้านอาหารในทำเลที่มีศักยภาพอยู่แล้ว บางครั้งการลงทุนซื้อตึกแถวสักห้องอาจไม่คุ้มเท่าการเช่าอาคารพาณิชย์หลายคูหา

“การซื้อตึกแถวเป็นการลงทุนที่สูงมาก เพราะตึกนั้นที่เราซื้อ 12 ล้าน ได้แค่ห้องเดียว ถามว่าทำเลดีไหม จริงๆ ถ้าซอยนั้นทะลุไปพระราม 6 ไม่ได้ก็ยากที่จะมีคนรู้จักเรา และยิ่งตอนนั้นเราเปิดช่วงเย็นอย่างเดียว โอกาสเห็นร้านแทบไม่มีเลย เมื่อเทียบกับมูลค่า 12 ล้านไม่รวมก่อสร้าง มันเลยมากกว่าที่เรามาเช่าตึกแถวตรงสี่แยกสะพานควายนี้ ที่นี่เราได้ตึก 3 คูหาพื้นที่มากกว่า จำนวนโต๊ะก็เพิ่มขึ้น ดังนั้นการคืนทุนมันเลยเร็วกว่า เทียบดอกเบี้ยธนาคารจากที่เราซื้อ กับที่นี่ก็คือค่าเช่า” แอนแชร์ประสบการณ์

“บางคนเช่าแต่ใช้พื้นที่แค่ชั้นล่างอย่างเดียว แบบนี้แอนว่าไม่คุ้ม เราควรคิดตั้งแต่แรกว่าในตึกนี้เราทำอะไรได้บ้าง และอย่าลืมดูตลาดว่าคนเขาต้องการอะไร ทำได้ไหม และเรื่องที่สำคัญที่สุดคือเจ้าของตึก เพราะสัญญาส่วนใหญ่ต่อกันทุก 3 ปี เราจะไม่รู้เลยว่าหลังจากนี้เจ้าของจะทำอย่างไร จะให้เช่าต่อหรือเขาจะขายที่ไปทำคอนโด อันนี้เป็นเรื่องที่เราต้องเปิดใจคุย เพราะเราลงทุนแล้วอยู่ๆ ถ้าเจ้าของตึกไม่ให้ต่อสัญญาขึ้นมาก็แย่เลย”

นอกจากนี้แอนยังแนะนำให้ผู้เช่าศึกษารายละเอียดในสัญญาอย่างรอบคอบ ไม่ว่าจะเป็นเกณฑ์ในการขึ้นค่าเช่า ภาระการจ่ายภาษีโรงเรือน รวมไปถึงค่าชดเชยกรณีที่ผู้เช่าลงทุนไปแล้วแต่ไม่สามารถใช้งานอาคารพาณิชย์ต่อได้

สรุปการใช้อาคารพาณิชย์ให้คุ้มทุกตารางนิ้ว 

การใช้อาคารพาณิชย์เพื่อทำธุรกิจตามสไตล์ Power Black Building มีหลักการสำคัญอยู่ที่ว่าเราชอบอะไร และอยากทำอะไร จากนั้นนำความชอบเหล่านั้นมาแปลงเป็นธุรกิจผ่านการวางแปลนโดยมองให้ออกว่าพื้นที่เหล่านั้นใช้ทำอะไรได้บ้าง 

จากนั้นในขั้นตอนการรีโนเวท เราควรลำดับความสำคัญของงาน วางแผน และควบคุมการทำงานของช่างรับเหมาอย่างใกล้ชิดเพื่อให้งานแล้วเสร็จตามกำหนดเวลา เพราะยิ่งรีโนเวทเสร็จเร็วเท่าไร การรันธุรกิจให้สร้างรายได้ก็เร็วเท่านั้น 

สำหรับใครที่อยากเห็นตัวอย่างการใช้พื้นที่ในอาคารพาณิชย์อย่างคุ้มค่า สามารถลองไปสังเกตและใช้บริการร้านอาหารสไตล์ญี่ปุ่นที่อยู่ในตึกแถว “Power Black Building” กันได้ เรารับรองว่าต้องไปได้ไอเดียดีๆ และอิ่มท้องกลับมาอย่างแน่นอน