หลังจากโลกได้รับผลกระทบจาก Covid 19 แน่นอนว่าแนวโน้มของตลาดผู้บริโภคย่อมต้องปรับตัวตามไปด้วย เมื่อพิจารณารวมกับปัจจัยการ Over supply ของตลาดอสังหาฯ ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาฯ หดตัวอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตามเมื่อเจาะภาพรวมลงไปดูรายละเอียด Kaidee Property กลับพบข้อมูลแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ที่น่าสนใจ และสามารถนำไปประกอบการตัดสินใจลงทุนต่อไปในอนาคต
แนวโน้มอสังหาฯ ในปัจจุบัน
แม้ภาพรวมอสังหาฯ ในปัจจุบันอาจมีเปอร์เซ็นต์การเติบโตไม่เท่าปีก่อนๆ แต่ทั้งนี้ไม่ได้แปลว่าจะไม่มีเปอร์เซ็นต์การเติบโตเมื่อเจาะลึกลงไปในอสังหาฯ ประเภทใหญ่ๆ อย่างบ้านและคอนโด
แนวโน้มการเติบโตของคอนโดมิเนียม
จากข้อมูลของ EIC (Economic Intelligence Center) หน่วยงานของธนาคารไทยพาณิชย์ที่ตั้งขึ้นเพื่อให้ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับเศรษฐกิจระดับมหภาค พบว่าการเติบโตของราคาคอนโดมิเนียมทั่วประเทศในปี 2563 นั้นหดตัวครั้งแรกในรอบ 10 ปี
ในขณะที่คอนโดในเขตใจกลางเมืองอย่าง เพลินจิต ชิดลม และราชเทวี ยังคงเติบโตสวนทางโดยมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องมากกว่า 5 % (ข้อมูล ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2563) เป็นที่น่าสนใจว่าเหล่าคอนโดมิเนียม ณ ทำเลที่กล่าวมานั้นล้วนเป็นคอนโดราคาระดับ 4 ล้านขึ้นไป ไปจนถึงระดับ Luxury
หากวิเคราะห์ลึกลงไปว่า Demand ของอสังหาฯ เหล่านี้เป็นใครก็จะพบว่าคนส่วนใหญ่เป็นคนกรุงเทพฯ ระดับ Upper Middle Class ซึ่งเป็น Real Demand ของอสังหาฯ ระดับนี้ กลุ่มเรียลดีมานด์นี้แม้จะได้รับผลกระทบจาก Covid 19 แต่ก็ยังมีกำลังซื้อพอสมควรทำให้ตลาดคอนโด Luxury ยังไม่ได้รับผลกระทบมากเท่าคอนโดระดับอื่นในขณะนี้ ซึ่ง คอนโด Luxury นี้อาจจะเป็นตลาดแรกๆ ที่จะกลับมาได้รับความสนใจหลังจากวิกฤติ Covid ผ่านไปอีกด้วย
อย่างไรก็ตาม แม้คอนโดใจกลางเมืองจะมีภาพรวมที่โอเค แต่ภาพรวมของคอนโดมิเนียมในแถบ MRT กลับลดลงมาตั้งแต่ ปี 2559 ซึ่งเป็นช่วงก่อนการเกิดวิกฤติ Covid เสียอีก และยังคงติดลบต่อเนื่องมาจนถึง 2 ไตรมาสแรกของปี 63
เป็นที่น่าคิดว่าอาจเป็นเพราะผลกระทบจากสองปัจจัยคือหนึ่ง Trade war ระหว่างไทยกับจีนจึงทำให้กลุ่ม Demand จากประเทศจีนลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยที่สองคือมาจากวิกฤติ Covid 19 ที่กระทบภาคการท่องเที่ยวอย่างจังทำให้นักท่องเที่ยวที่มีกำลังซื้อลดลง ทำให้แม้แต่ราคาคอนโดของเมืองท่องเที่ยวอย่างพัทยายังลดลงไปถึง -4.5 %
สำหรับผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อนั้น การหดตัวของตลาดอสังหาฯ นี้ส่งผลให้เกิดประโยชน์อยู่บ้าง กล่าวคือเหล่า Developer จะทำการเร่งระบายสต็อกห้องที่เหลือคงค้างเพื่อเตรียมตัวรับความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้น ทำให้เรานั้นสามารถช้อนซื้อห้องในราคาถูกกว่าเดิมได้มากและสามารถนำไปปล่อยเช่าทำกำไรในอนาคตได้อีกด้วย
แนวโน้มการเติบโตของอสังหาฯ ประเภทบ้าน
ปฏิเสธไม่ได้ว่าหลังจากรัฐบาลประกาศเคอร์ฟิวตั้งแต่ 26 มีนาคม 2563 ผู้บริโภคในแต่ละภาคส่วนมีพฤติกรรมการบริโภคสินค้าที่เปลี่ยนไป และหันมาใช้ช่องทางออนไลน์เพื่อเข้าถึงสินค้าหรือบริการต่างๆ ที่ตนต้องการมากขึ้น การเปลี่ยนแปลงนั้นรวมไปถึงตลาดอสังหาฯ ด้วยเช่นกัน จากการรีเสิร์ชพบว่า มีการค้นหาและเข้าชมประกาศประเภทบ้านมากขึ้นกว่าช่วงก่อนประกาศเคอร์ฟิว ซึ่งมากกว่า 30 % เป็นการค้นหาบ้านเดี่ยว และมากกว่า10% เป็นการค้นหาทาวน์เฮ้าส์
กลุ่ม Demand ที่เพิ่มมากขึ้นนี้สอดคล้องกับทิศทางของตลาดอสังหาฯ กล่าวคือถึงแม้ภาพรวมอาจจะดูซบเซาลงไป แต่ตลาดอสังหาฯ ชนิดบ้านกลับกำลังโตขึ้นเรื่อยๆ โดยระดับราคาบ้านที่ถูกเข้าชมสูงสุดนั้นจะอยู่ที่ล้านต้นๆ หรือ ตั้งแต่ 1-2 ล้านบาท อาจกล่าวได้ว่า ผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อในช่วงราคานี้เปลี่ยนเป้าหมายจากคอนโดมิเนียมในเมือง มาเป็นบ้านเดี่ยวหรือทาวเฮ้าส์นอกเมืองแทน ประกอบกับการที่ตลาดคอนโดมีปัญหา Over supply มาสักพักแล้ว จึงเดาได้ไม่ยากเลยว่าตลาดบ้านแนวราบกำลังจะโตขึ้นมาแทนที่
ยิ่งไปกว่านั้นราคาของอสังหาฯ ชนิดบ้านนั้นยังมีการปรับตัวสูงขึ้น 2.4 % เทียบกับปีก่อนในช่วงเวลาเดียวกัน ซึ่งอาจเป็นเพราะว่าบ้านนั้นมี Real Demand สม่ำเสมอและเป็นกลุ่มที่ต้องการอยู่อาศัยจริง ไม่ได้ซื้อไว้ลงทุน จึงทำให้แม้จะได้รับผลกระทบจากวิกฤติ Covid ตลาดประเภทบ้านก็ยังคงเติบโตได้
บ้าน VS คอนโด :ใครคือผู้ชนะ
พูดถึงคอนโดมิเนียม แม้ Segment ในตัวเมืองจะไม่ประสบปัญหา แต่เมื่อพิจารณาจากองค์ประกอบโดยรวมจะพบว่าราคาของคอนโดมิเนียมลดลง 6 % ในรอบหลายปี ซึ่งกว่าจะฟื้นตัวได้ก็ต้องใช้เวลาสักพักหลังผ่านพ้นวิกฤติ Covid 19 ไปแล้ว อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาหลากหลายปัจจัยของตลาดอสังหาฯ ประเภทบ้าน จะพบว่าบ้านนั้นถึงจะได้รับผลกระทบบ้าง แต่ก็ยังไม่หนักเท่าคอนโดมิเนียม อีกทั้งราคาบ้านไม่ได้ลดลง แต่กลับเพิ่มขึ้น 2.4 % ด้วยซ้ำ เรียกได้ว่า “ช้าแต่ชัวร์” กล่าวคือแม้จะเติบโตช้าแต่เติบโตชัวร์ ๆ
จากหลากหลายปัจจัยที่กล่าวมา Kaidee Property จึงขอตัดสินว่า ศึกครั้งนี้ บ้านคือผู้ชนะที่แท้จริงนั่นเอง
สรุปท้ายบทความ
กล่าวโดยสรุป หากมองในภาพรวม ตลาดอสังหาฯ ประเภทบ้านนั้นปรับตัวดีกว่าประเภทคอนโดขาดลอยเนื่องจากยังมีกลุ่มเรียลดีมานด์สม่ำเสมอและไม่กระจุกตัวแบบคอนโดมิเนียมซึ่งดีขึ้นเฉพาะโซนชั้นในอย่างเพลินจิต ชิดลม และราชเทวี เพียงเท่านั้น
หากวิกฤตินี้ผ่านพ้นไป กำลังซื้อจะค่อยๆ ฟื้นตัวอย่างช้าๆ ตามการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจแบบ U Shape อีกทั้งพฤติกรรม New Normal ของผู้บริโภคอาจส่งผลระยะยาวในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้ต้องรอดูกันต่อไปว่า ทางตลาดคอนโดมิเนียมจะฟื้นตัวทำคะแนนนำหน้าประเภทบ้านหรือไม่ อย่างไรก็ตาม หากสนใจช้อนซื้อหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ สามารถดูได้ที่ Kaidee
